9 กฎทองล่าคอนโดฯ High Yield แนวรถไฟฟ้า

ทำให้การลงทุนหวังเอาชนะดอกเบี้ยเงินกู้เเละสร้างกระเเสเงินสด (Cash Flow) ไม่ง่ายเหมือนแต่ก่อน เเต่กลับกลายเป็นภารกิจสุดโหดที่ต้องอาศัยทักษะพิเศษในการวิเคราะห์ คัดกรองเลือกสรรอย่างดี จึงจะได้ผลตอบแทนที่สูงตามที่มุ่งหวังไว้ เราจึงได้คัดตัวช่วย 9 ข้อมาให้คุณเเล้วจ้า

1.คอนโดฯ เเนวรถไฟฟ้าสายเก่าน่าสนใจกว่าแนวสายใหม่มาก

ทำไมจึงดีกว่า นั่นก็เพราะมีโอกาสเพิ่มค่าได้ดีกว่า เป็นทำเลใจกลางเมืองซึ่งซัพพลายมีจำกัด จะมีเพียงคอนโดฯ เท่านั้น เเละรถไฟฟ้ารอบนอกจะส่งผลดีให้กับรถไฟฟ้าสายเก่าด้วย เพราะคนนอกเมืองสามารถเข้ามาในเมืองได้ง่ายเเละสะดวกสบายขึ้น! พื้นที่ชั้นในจะเจริญมากขึ้น ส่งผลให้คอนโดฯ มีมูลค่าเพิ่มขึ้น
ส่วนรถไฟฟ้าที่สร้างใหม่รอบนอกอาจยังน่าสนใจน้อยกว่า เพราะความต้องการน้อยกว่ามาก และพื้นที่ยังมีปัญหาการเเข่งขันค่อนข้างสูง ทั้งจากที่อยู่อาศัยประเภทอื่นอย่างบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือโฮมออฟฟิศ เป็นต้น

2.คอนโดฯ เเนวรถไฟฟ้าสายใหม่ให้เน้นสายที่เพิ่งสร้างเสร็จหรือกำลังใกล้เสร็จ

สายไหนเสร็จไวสายนั้นน่าสนใจกว่า ที่ต้องยึดหลักนี้เพราะคอนโดฯ เเนวสร้างใหม่ตามรถไฟฟ้าส่วนใหญ่มักกำหนดราคากันไว้ค่อนข้างสูงเหมือนมีรถไฟฟ้ามาแล้ว ทำให้ระหว่างก่อสร้างราคาจึงเต็มมูลค่า ไม่สามารถปรับขึ้นต่อได้อีก ต้องรอให้รถไฟฟ้าสร้างเสร็จจริงเสียก่อน ราคาจึงขึ้นต่อได้อีก ยิ่งการซื้อคอนโดฯ ในพื้นที่ที่อยู่ระหว่างก่อสร้างรถไฟฟ้าจะทำให้มีข้อจำกัดในเรื่องการใช้ประโยชน์และการนำมาปล่อยเช่าค่อนข้างมาก

3.เลือกคอนโดฯ ที่อยู่ติดหรือใกล้สถานีรถไฟฟ้าเท่านั้น ยิ่งใกล้มากเท่าไหร่ถือว่ายิ่งดีเท่านั้น

ขอย้ำว่าไม่ใช่ติดรางรถไฟฟ้านะจ๊ะ เเต่ต้องเป็นทางเข้าออกสถานีเท่านั้น เราสามารถเห็นรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จหรือใกล้เสร็จส่วนตำแหน่งทางเข้าออกสถานีได้อย่างชัดเจน เคยมีคนสำรวจเมืองใหญ่ๆ ทั่วโลกพบว่า ระยะเหมาะสมที่มีผลต่อมูลค่าคอนโดฯ ควรจะต้องอยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าไม่เกินระยะเดินเท้า 0.25 ไมล์ หรือประมาณ 400 เมตรจ้า

4.เน้นใกล้สถานีหรือเส้นทางที่มีคุณลักษณะพิเศษเท่านั้น 

คุณลักษณะในที่นี้ก็คือต้องเกื้อหนุนให้อยู่อาศัยแล้วเกิดความสะดวกสบายโดดเด่นกว่าที่อื่นอย่างชัดเจน โดยคุณลักษณะสถานีที่ได้รับการยอมรับว่ามีอิทธิพลต่อผลตอบเเทนคอนโดฯ มาก ได้แก่ สถานีที่เป็นจุดตัดหรือจุดเชื่อมต่อ หรือเป็นสายยุทธศาสตร์ในการเข้าเมือง สามารถเข้าเมืองได้สะดวกไม่ต้องต่อหลายทอด สถานีที่มีที่จอดรถทางเลือกอยู่ใกล้ๆ หรือมีสกายวอล์คเชื่อมต่อ

5.ระยะเดินเท้า (Walking Distance) เหมาะสม

หมายถึงระยะเดินทางเท้าไปสู่สถานที่ที่ต่างๆ ที่เราใช้เป็นประจำ อย่างร้านอาหาร ร้านสะดวกซื้อ ซึ่งถือเป็นปัจจัยสำคัญตัวหนึ่งที่บ่งชี้ได้ถึงความสะดวกสบายของคอนโดฯ ตามหลักสากลแล้วระยะเดินเท้าที่เหมาะสมควรใช้เวลา 5-15 นาที ในระยะ 0.25-0.75 ไมล์ หรือประมาณ 400-1,200 เมตร

6.พิจารณาความเพียงพอของที่จอดรถในคอนโดฯ 

บ้านเรามักมองข้ามปัจจัยตัวนี้เสมอ เเต่จริงๆ แล้วถือเป็นปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับความสุขและความสะดวกสบายเลยนะ เพราะเมืองหลวงเเละเมืองสำคัญขนาดใหญ่ในต่างประเทศ เรื่อง “ความเพียงพอของที่จอดรถ” ถือว่าสำคัญถึงขั้นถูกจัดให้เป็นหนึ่งในเงื่อนไขของการตัดสินใจซื้อคอนโดฯ เลย คอนโดฯ เเทบทุกโครงการในบ้านเราจะมีสัดส่วนที่จอดรถให้น้อยกว่าห้องชุด ประมาณ 30-60% เท่านั้น ดังนั้นหากคอนโดฯ ตัวเลือกอื่นมีคุณสมบัติใกล้เคียงกัน ก็ควรเลือกคอนโดฯ ที่มีที่จอดรถเป็นหลักมากกว่า

7.ดูซัพพลายในพื้นที่ ยิ่งจำกัดเท่าไหร่ยิ่งดีเท่านั้น 

เเม้การเพิ่มค่าของอสังหาฯ จะขึ้นอยู่กับความต้องการ (Demand) และซัพพลาย (Supply) เป็นสำคัญ เเต่ผลวิจัยของมหาวิทยาลัยวิสคอนซินพบว่า ตัวแปรสำคัญที่จะทำเงินได้มากหรือน้อยขึ้นอยู่กับความจำกัดของซัพพลายเป็นหลัก!

8.เลือกทำเลที่อยู่ในโซนสีเเดง

เปิดเว็บไซต์แล้วมาส่องผังเมืองกันดีกว่า บอกเลยว่าทำเลเด็ดที่ต้องเลือกควรเป็นสีแดงเท่านั้น เพราะเป็นพื้นที่ที่ถูกกำหนดให้ใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ มีข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์น้อยสุด จึงมีโอกาสเจริญได้มากกว่าโซนอื่น ถือได้ว่าเป็นโซนที่ที่ดินราคาแพง

9.เน้นลงทุนคอนโดฯ รีเซล

คอนโดฯ รีเซลหรือคอนโดฯ ที่เพิ่งสร้างเสร็จแล้วเจ้าของต้องรีบขายคอนโดฯ แบบนี้น่าสนใจในเเง่การลงทุนมาก เพราะเป็นของใหม่เพิ่งสร้างเสร็จ เห็นสภาพได้ชัดเจน สามารถต่อรองราคาได้ เเถมยังใช้ประโยชน์ได้ทันที ซื้อมาแล้วขายต่อทำกำไรได้ง่าย ซึ่งตลาดคอนโดฯ รีเซลจะคึกคักเฉพาะช่วงที่เศรษฐกิจซบเซา หรือในช่วงขาลงอย่างในปัจจุบัน

ได้กฎทองทั้ง 9 ข้อสำหรับไปล่าคอนโดฯ ที่ซื้อมาแล้วได้ผลตอบเเทนสูงกลับกันไปเเล้ว เเต่สิ่งที่ต้องห้ามลืมเด็ดขาดเลยก็คือการลงทุนทุกอย่างมีความเสี่ยงนะจ๊ะ ดังนั้นต้องคิดให้ดีๆ คิดให้รอบคอบก่อนจึงค่อยตัดสินใจลงทุนน้า