“ทรัพย์อิงสิทธิ” เอกสารสิทธิชนิดใหม่ ดีกว่า “สิทธิการเช่า” เยอะ

คือเอกสารกรรมสิทธิ์ชนิดหนึ่งที่เกิดจาก “พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ 2562” ซึ่งประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 26 เมษายน 2562 และจะมีผลใช้บังคับในอีก 180 วัน (เดือนตุลาคม 2562)
สถานะของทรัพย์อิงสิทธิคล้ายๆ เป็นโฉนดฉบับลูกที่แตกออกมาจากโฉนดจริงฉบับแม่ เพราะเมื่อโฉนดที่ดินฉบับแม่ฉบับใดถูกนำมาออกทรัพย์อิงสิทธิแล้วก็จะเป็นเหมือนโฉนดตาย ไม่สามารถใช้ทำอะไรได้อีก ต้องรอจนกว่าทรัพย์อิงสิทธิในโฉนดนั้นจะหมดอายุลงเสียก่อน
ในขณะที่ตัวทรัพย์อิงสิทธิหากเทียบกับสิ่งที่คล้ายๆ กันคือ “สิทธิการเช่าระยะยาว” แต่จะดีกว่า ชัดเจนกว่า และเปิดกว้างให้กับผู้ถือมากกว่า

วิธีจดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิก็ไม่ยุ่งยาก และออกจะง่ายกว่าการจดทะเบียนซื้อขายด้วยซํ้า โดยเจ้าของที่ดินที่มีโฉนดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างหรือห้องชุดสามารถก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิฝ่ายเดียวลงบนอสังหาฯ ของตนได้ในระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี ด้วยการนำเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ เช่น โฉนดที่ดิน น.ส. 4 หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมาจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
เมื่อจดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิในหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์แล้ว เจ้าหน้าที่จะออกหนังสืออีกคู่ฉบับหนึ่งเรียกว่า “หนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ” เก็บไว้ที่สำนักงานที่ดินฉบับหนึ่ง อีกฉบับมอบให้กับเจ้าของอสังหาฯ
เพราะนำไปตราเป็นประกันการชำระหนี้หรือจำนองได้ และยังสามารถโอนตกทอดแก่ทายาทได้ด้วย หรือผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิจะนำอสังหาฯ นั้นๆ ออกให้เช่า ดัดแปลง ต่อเติม ก่อสร้าง ซื้อขายเปลี่ยนมือกันก็ได้

อย่างไรก็ตามการทำธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์อิงสิทธิทุกอย่างต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกไม่ได้ และเมื่อทรัพย์อิงสิทธิระงับลงผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิต้องส่งมอบอสังหาฯ คืนแก่เจ้าของตามสภาพที่เป็นอยู่ในเวลานั้น โดยให้โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างที่ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิดัดแปลง ต่อเติม หรือก่อสร้างขึ้นตกเป็นของเจ้าของอสังหาฯ ในวันที่ทรัพย์อิงสิทธิระงับลง (อาจตกลงเป็นอย่างอื่นก็ได้)
ประโยชน์อีกด้านหนึ่งคือช่วยให้เจ้าของโครงการอสังหาฯ และคอนโดฯ มีทางเลือกในการขายมากขึ้น จากเดิมที่มีทางเลือกเฉพาะขายขาดหรือให้เช่า ต่อไปก็จะสามารถขายแบบทรัพย์อิงสิทธิได้ด้วย แม้อาจได้ราคาตํ่ากว่าขายขาดแต่ก็จะขายง่าย เพราะผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิสามารถนำไปเป็นหลักทรัพย์ขอสินเชื่อได้
ในแง่การลงทุนจะกลายเป็นทางเลือกในการใช้สร้างหรือระดมกระแสเงินสดหรือนำไปจำนอง และเป็นเครื่องมือในการวางแผนภาษีได้ด้วย แทนที่จะเป็นเพียงการจดสิทธิเก็บกินรูปแบบเดิม

เรียบเรียงจากคอลัมน์ Buying&Selling ในนิตยสาร Home Buyers Guide ฉบับ ก.ย.2562 
อ่านฉบับเต็มได้แล้วที่ > Home Buyers Guide SEP 2562 
เรียบเรียงโดย : ศศิชา พุ่มทับทิม