ท่ามกลางความร้อนแรงของอุณหภูมิทางการเมือง ผนวกกับสภาพอากาศที่ร้อนสุดๆ ในประเทศเรา ทำให้หลายๆ ท่านต่างโหยหาอากาศที่บริสุทธิ์ สถานที่พักผ่อนหย่อนใจ หรือบางทีก็ถือโอกาสไปต่างประเทศ ไปรับสิ่งใหม่ๆ เข้ามาบ้าง แต่สุดท้ายก็หนีความจริงไม่พ้น ที่เราๆ ท่านๆ ต่างก็ต้องพบปะหน้ากันทุกวันในสิ่งไม่ดีย่อมมีสิ่งดีขึ้นมาทดแทนกันได้เสมอ เมื่อมีความหวังย่อมมีโอกาส ขอให้เดินหน้าต่อไปอย่าหยุดก็พอแล้ว เฉกเช่นเดียวกับโอกาสที่จะลงทุนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งทำเลนี้ถือว่าเป็นทำเลทอง หรือทำเลเพชรเม็ดใหม่ นั่นคือ “ย่านพระราม 2” ที่เมื่อฟังชื่อเสียงก็ทำเลเดิมๆ นั่นแหละ แต่ทว่ายังมีขีดความสามารถในการพัฒนาทำเลให้เสริมเพิ่มเติมบางโปรดักต์ที่ไม่คาดว่าจะมีในย่านนี้สามารถทำให้บังเกิดจนได้
จากวลีที่ว่าอสังหาฯ ขายอะไร คำตอบส่วนใหญ่คือขายทำเล ทำเล และทำเล ซึ่งเจ้าทำเลนี้หน้าตาจะเป็นอย่างไร สูง ต่ำ ดำ ขาว...ไม่มีใครทราบ
แต่ที่แน่ๆ คือเขาจะกลายเป็นผู้เล่นที่สร้างสินค้า หรือกำหนดสินค้าขึ้นมาด้วยศักยภาพของทำเล บวกด้วยสภาพแวดล้อม สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่มีอยู่ เช่น ทำเลใกล้รถไฟฟ้า ไม่ว่าจะชานเมือง ในเมือง สินค้าที่คิดกันแบบเดียวกับที่เวลาเราหิว อยากกินข้าวก็สั่งข้าวกะเพราไก่ไข่ดาว หรือไข่เจียวหมูสับราดข้าว นั่นคือการพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมจะสูงจะเตี้ยอย่างไรก็ขึ้นกับกฎหมายและข้อบังคับต่างๆ ก็ทำให้มีสินค้าขายกันเพียบ มีราคาให้เลือกหลากหลาย มีขนาดห้องเล็กๆ ไปจนถึงห้องกลางๆ มีแบบตกแต่งแบบไฮสุดๆ และแบบกลางๆ
เท่าที่ฟังผู้พัฒนาทั้งหลายก็บอกกันว่าทำเลดีติดสถานีกันทั้งนั้น แทบจะหาจุดต่างกันไม่ได้ แถมยังมีของมือสองที่สร้างกันก่อนหน้านี้ ที่บางคนซื้อเก็งกำไรไว้ หรือซื้อลงทุนไว้ก็มีมากมาย และที่แน่ๆ สนนราคาคอนโดมิเนียมแบบนี้ไม่ต่ำกว่า 8-9 หมื่นบาทต่อตารางเมตรแน่ๆ เรียกว่าทำเลกำหนดราคาขายตามศักยภาพของทำเลจริงๆ
คราวนี้ผมชวนมาดูแถวพระราม 2 แม้จะเป็นทำเลที่ไม่มีรถไฟฟ้าผ่าน แต่ทำเลนี้กลับเป็นหนึ่งในทำเลที่ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายมาปักธงรบกันในปัจจุบันนี้
แม้ว่าใน 4-5 ปีก่อนก็มีบางรายเข้ามาสู้ในแบบคอนโด BOI หรือ Budget Condo แบบขอยอมลองสวนกระแสซึ่งผลที่ออกมาคือค่อนข้างบาดเจ็บพอควร
แต่เมื่อเมืองขยายตัวและราคาที่ดินสูงขึ้น การพัฒนาคอนโดมิเนียมย่านพระราม 2 เริ่มจะเข้ามามีบทบาทในย่านนี้มากขึ้น ทำให้มีผู้ประกอบการทั้งบิ๊กเนมและโลคัลเริ่มพัฒนาคอนโดมิเนียมเข้าสู่ตลาด ส่วนใหญ่จะเป็นห้องชุดขนาดเล็ก และราคาคอนโดขายต่อตารางเมตรไม่เกิน 6-8 หมื่นบาท ซึ่งถือว่าราคาคอนโดยังไม่สูงมาก
ปัจจัยที่ทำให้ทำเลนี้กลายเป็นทำเลใหม่ของตลาดคอนโดมิเนียมข้อดีคือใกล้ทางขึ้นลงทางด่วน แม้จะไม่มีรถไฟฟ้าพาดผ่าน หรือยังไม่มีวี่แววว่าจะสร้างขึ้น แต่เพราะเป็นย่านแหล่งงานขนาดใหญ่ มีศูนย์การค้าแบบบิ๊กเนมและไฮเปอร์มอลล์ มีคอมมูนิตี้มอลล์เล็กๆ หลายจุด มีโรงพยาบาลเอกชนหลายแห่ง และโรงงานอุตสาหกรรม
เหล่านี้คือพื้นฐานในการพัฒนา และส่งผลให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยมากขึ้น เดิมย่านนี้ก็มีการพัฒนาก่อนแล้ว แต่ส่วนใหญ่จะเป็นแนวราบเกือบทั้งหมด อีกทั้งหมู่บ้านต่างๆ ก็อยู่ในถนนซอยเข้าไปลึกมาก ทำให้เกิดแนวคิดพัฒนาสินค้ารูปแบบใหม่ขึ้นมา
อีกทั้งราคาที่ดินริมถนนพระราม 2 ทั้งบริเวณใจกลางพระราม 2 และบริเวณใกล้เคียงกับใจกลางพระราม 2 แพงขึ้นมาก แตะ 1 แสนบาทต่อตารางวา ทำให้ต้นทุนการพัฒนาบ้านแนวราบและทาวน์เฮ้าส์มีราคาสูงขึ้นมาก จึงต้องตั้งราคาขายสูงๆ 4- 8 ล้านบาท แต่ถ้าพัฒนาคอนโดมิเนียมสามารถทำราคาได้ล้านต้นๆ
ส่วนกลุ่มเป้าหมายน่าจะเป็นคนท้องถิ่นเป็นหลัก จะแตกต่างจากคอนโดมิเนียมใกล้แนวรถไฟฟ้าที่ความต้องการจะเป็นวงกว้างมากกว่า ทำการตลาดได้กว้างกว่า เน้นกระจายไปทั่วทิศทางได้
ทำเลเฉพาะแบบนี้เน้นผู้ซื้อท้องถิ่น และส่วนมากจะแบ่งเป็นกลุ่มครอบครัวใหม่ที่แยกตัวมาจากบ้านใหญ่ จากชุมชนดั้งเดิม แต่ยังไม่สามารถเข้าไปแตะบ้านแนวราบได้ และกลุ่มที่ต้องการหาที่อยู่ใกล้แหล่งงาน ซึ่งเป็นกลุ่มเพิ่งทำงานใหม่ๆ หรือเปลี่ยนงานใหม่ ยังมีงบจำกัดในการซื้อ
และแน่นอนที่สุดในกลุ่มนักลงทุนทั้งเก็งกำไรระยะสั้น หรือปล่อยเช่าระยะยาวจะยังมีส่วนน้อย เนื่องจากเป็นทำเลไม่ฮ็อตสำหรับคอนโดมิเนียม สู้ลงทุนในทำเลติดรถไฟฟ้าจะดีกว่า และแถมราคาค่าเช่าต่อเดือนค่อนข้างต่ำ เพราะยังมีทาวน์เฮ้าส์มือสองปล่อยเช่าจำนวนมากราคาไม่แพงมากเป็นคู่แข่งขัน
ภาพรวมแล้วถ้าคนทำงานแถวนี้ก็ไม่ต้องเข้าเมือง ส่วนการเดินทางสะดวกทั้งรถสาธารณะและรถส่วนตัว บ้านบริเวณนี้ราคาสูงขึ้นมาก บ้านที่ใกล้ใจกลางสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ในราคาคอนโดล้านต้นๆ ไม่มีแล้ว
บ้านแนวราบส่วนใหญ่ไม่ต่ำกว่า 2 ล้านบาท และทำเลจะไกลเมืองมากขึ้นไปทางมหาชัย ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมเกิดในย่านนี้ได้โดยไม่ต้องมีรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน ก็ถือว่าเป็นการสร้างความต่างของสินค้าและทำเล ทั้งนี้ในด้านการลงทุนก็ต้องดูว่าจะเล่นแบบไหนก็ตามอัธยาศัยครับ
บ้าน พระราม-2-เอกชัย-สมุทรสาคร
บ้าน ราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-พระราม-2
คอนโด พระราม-2-เอกชัย-สมุทรสาคร
