ผ่าทางออก...กับ 4 ข้อกังวลของคนซื้อบ้าน

ในการซื้อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่จะใช้การกู้เงินจากสถาบันการเงิน (สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย) เนื่องจากเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาสูง ซึ่งแบงก์จะให้วงเงินกู้ตั้งแต่ 80-90% ของราคาประเมิน บางกรณีอาจได้ถึง 100% ถ้าเป็นโครงการที่สถาบันการเงินนั้นๆ สนับสนุนสินเชื่อสำหรับพัฒนาโครงการอยู่แล้ว 

ขณะเดียวกันมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) หรือแบงก์ชาติ ที่ได้มีการปรับหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ โดยกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำสำหรับสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 20 มกราคม 2563 เป็นต้นไป

1.กรณีราคาที่อยู่อาศัยไม่เกิน 10 ล้านบาท

• สัญญากู้หลังแรกจะสามารถกู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน และกู้เพิ่มได้ 10% สำหรับซื้อเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งบ้านหรือสิ่งจำเป็นอื่นในการเข้าอยู่อาศัย
• สัญญากู้หลังที่ 2 หากผ่อนหลังแรกน้อยกว่า 2 ปี ต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 20% แต่ถ้าผ่อนหลังแรกมาแล้วตั้งแต่ 2 ปีขึ้นไป ให้วางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10%
• สัญญากู้หลังที่ 3 ขึ้นไป ต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 30%

2.กรณีราคาที่อยู่อาศัยตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป 

• สัญญากู้หลังแรกวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10%
• สัญญากู้หลังที่ 2 วางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 20%
• สัญญากู้หลังที่ 3 ขึ้นไป ต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 30%

จากหลักเกณฑ์ดังกล่าวส่งผลต่อผู้ซื้อที่อยู่อาศัยตั้งแต่หลังที่ 2 ขึ้นไปในกรณียังผ่อนหลังแรกไม่หมด และผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไปต้องจ่ายเงินดาวน์มากขึ้น แต่จะไม่ส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก และผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ซึ่งผ่อนหลังแรกหมดแล้ว 

ดังนั้นหากแบงก์ไม่ปล่อยกู้ให้ 100% หรืออยู่ในเงื่อนไขของ LTV ผู้ซื้อบ้านจะต้องมีเงินดาวน์ในส่วนที่เหลือจากวงเงินกู้ ซึ่งมักใช้การผ่อนชำระเงินดาวน์เป็นงวดๆ ตามที่โครงการกำหนด (ตามระยะเวลาก่อสร้าง) หรือมีบอลลูน (จ่ายเพิ่มจากอัตราที่เคยผ่อนปกติ 2-3 เท่า) ในบางงวด ยิ่งถ้าเป็นบ้านที่ก่อสร้างใกล้แล้วเสร็จ ระยะเวลาผ่อนชำระก็จะเหลือน้อยลง จึงอาจสร้างความหนักใจให้กับผู้ซื้อบ้านได้

กลัวกู้ไม่ผ่าน หลายๆ คนเมื่อคิดหรือยื่นขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินจะวิตกกังวลว่า...จะกู้ผ่านไหม?

สำหรับปัจจัยที่มีผลต่อการพิจารณาปล่อยกู้ของสถาบันการเงิน ซึ่งอาจมีหลักเกณฑ์หรือเงื่อนไขที่แตกต่างกันไปตามนโยบายแต่ละแห่ง แต่ในภาพรวมแล้วจะดูจากความน่าเชื่อถือหรือความมีวินัยทางการเงินของผู้กู้ (รายงานเครดิตบูโร), การมีเงินออมบางส่วน, หลักทรัพย์ค้ำประกันที่มีคุณภาพ และความสามารถในการชำระหนี้ ถือเป็นหัวสำคัญในการพิจารณาสินเชื่อเลยเนื่องจากแบงก์ต้องแน่ใจว่าปล่อยกู้ไปแล้วจะได้รับการชำระหนี้คืน โดยดูจากรายได้ซึ่งมีหลักฐานหรือเอกสารรับรองชัดเจน เป็นต้น

ทั้งนี้มีวิธีคำนวณแบบง่ายๆ ในการประเมินกำลังซื้อเบื้องต้น คือภาระหนี้สินที่ต้องผ่อนชำระรวมทั้งสิ้นแล้วไม่ควรเกิน 40% ของรายได้ สมมติว่ามีเงินเดือน 40,000 บาท จะสามารถผ่อนชำระหนี้ได้ 16,000 บาทต่อเดือน หากไม่มีภาระหนี้อื่นใดก็จะกู้ซื้อบ้านได้ประมาณ 2.3 ล้านบาท (วงเงินกู้ 1 ล้านบาท ผ่อนชำระประมาณ 7,000 บาทต่อเดือน โดยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 7.5% ระยะเวลา 30 ปี)

ขณะที่การถูกปฎิเสธสินเชื่อล้วนมีสาเหตุหลักมาจากแหล่งที่มาของรายได้ไม่ชัดเจน โดยเฉพาะผู้ประกอบอาชีพอิสระซึ่งไม่มีหลักฐานหรือเอกสารรับรอง, ความสามารถในการชำระหนี้ไม่เพียงพอ เนื่องจากมีหนี้สินที่ต้องผ่อนชำระมากมาย, ราคาบ้านที่จะซื้อไม่สอดคล้องกับรายได้, ประวัติการชำระหนี้ที่ไม่ดี (รายงานเครดิตบูโร) มีโอกาสจะผิดนัดชำระหนี้สูง ทำให้แบงก์ไม่ปล่อยกู้ให้กับผู้ที่มีความเสี่ยงเหล่านี้

ผ่อนไม่ไหว

แน่นอนว่าหนี้บ้านนั้นมีเวลาการผ่อนชำระที่ยาวนาน 20-30 ปี จึงมีโอกาสจะเกิดความเปลี่ยนแปลงได้ เช่น การปรับเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย แล้วส่งผลให้ต้องเพิ่มเงินงวดที่ผ่อนชำระมากขึ้น (โดยทุกๆ อัตราดอกเบี้ยที่ปรับเพิ่มขึ้น 1% จะทำให้ค่าผ่อนบ้านเพิ่มขึ้นประมาณ 7-9%) และกระทบต่อสภาพคล่องทางการเงิน หรือถึงแม้ว่าแบงก์จะคิดคำนวณเผื่อไว้ให้ในระดับหนึ่ง ทำให้ไม่ต้องจ่ายเงินงวดเพิ่ม แต่เงินส่วนที่จะไปตัดเงินต้นลดลงเพราะจ่ายส่วนที่เป็นดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ระยะเวลาผ่อนชำระยาวนานมากกว่าเดิม

นอกจากนี้ยังมีในส่วนของอาชีพ หน้าที่การงานและรายได้ เช่น โยกย้ายสถานที่ทำงาน, เปลี่ยนงานใหม่, ถูกลดเงินเดือน, ไม่มีโอที, ถูกเลิกจ้าง, เกิดเหตุจำเป็นต้องใช้จ่ายฉุกเฉิน, เจ็บป่วยหรืออุบัติเหตุ ดังนั้นถ้าไม่มั่นใจว่าการงานและรายได้มีความมั่นคงเพียงพอในระยะยาวก็คงไม่กล้าตัดสินใจซื้อบ้าน

ราคาเกินงบ

“ทำเล” นับเป็นเรื่องสำคัญสำหรับการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย เพราะหมายถึงความสะดวกสบายทั้งในด้านการเดินทาง (ติดถนนใหญ่ ใกล้รถไฟฟ้า มีบริการรถสาธารณะ), แหล่งช้อปปิ้งจับจ่ายใช้สอยในชีวิตประจำวัน (ห้าง ตลาดสด ร้านสะดวกซื้อ), แหล่งจ้างงาน, สถานที่ราชการ, โรงเรียน, โรงพยาบาล ฯลฯ

ขณะเดียวกันรูปแบบของบ้าน (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม คอนโดฯ) หรือขนาดพื้นที่ใช้สอยก็ต้องสอดคล้องกับจำนวนสมาชิก เพื่อสามารถตอบโจทย์ความต้องการอยู่อาศัยได้อย่างเหมาะสมที่สุด

แต่ทั้งทำเลและรูปแบบบ้านต่างมีผลต่อราคาของที่อยู่อาศัย ยิ่งมีสิ่งอำนวยความสะดวกพร้อมสรรพมากเท่าไหร่ หรือขนาดพื้นที่ใช้สอยกว้างขวางมากขึ้นแค่ไหน ราคาย่อมสูงขึ้นตามไปด้วย ทำให้บางทีความต้องการจึงอาจสวนทางกับรายได้

อย่างไรก็ตาม “บ้าน”คือหนึ่งในปัจจัย 4 ที่สำคัญของชีวิต และตอนนี้ถือเป็นโอกาสที่ดีของผู้ซื้อบ้านอีกครั้ง เพราะ SC ASSET มีแคมเปญ แม่จัดให้!! ไม่ว่าจะติดเงินดาวน์ กลัวกู้ไม่ผ่าน ผ่อนไม่ไหว เกินงบมากไป หรือไม่ทันมาตรการรัฐ แม่ก็จัดได้ โดยมีโครงการบ้าน ทาวน์โฮม คอนโดฯ รวม 45 โครงการ ราคาเริ่มต้น 2-50 ล้านบาท พร้อมรับข้อเสนอสูงสุดถึง 5 ล้าน* เมื่อซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ภายในวันที่ 15 มีนาคม 2563 ลงทะเบียนได้ที่ http://bit.ly/2SVWSXl