หาคอนโดฯใหม่ใกล้รถไฟฟ้า ทำไมต้องสายสีเขียว “หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต”

สำหรับใครหลายๆ คนการซื้อคอนโดฯ ใกล้รถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว (ซึ่งส่วนใหญ่มักเป็นเส้นทางที่อยู่ในเมือง) อาจเป็นเรื่องที่ยาก เพราะราคาห้องน่าจะพุ่งไปไกลจนเกินกำลังซื้อ ดังนั้นถ้าอยากได้คอนโดฯ ใหม่ใกล้รถไฟฟ้า น่าจะเลือกโครงการในทำเลของรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างน่าจะดีกว่า อย่างน้อยๆ ราคาก็น่าจะถูกกว่าคอนโดฯ ที่อยู่แนวรถไฟฟ้าที่เปิดใช้แล้ว 



จากโครงการรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง 3-4 เส้นทางในกรุงเทพฯ ปริมณฑลขณะนี้ ทำเลในแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว หมอชิต-คูคตดูจะได้เปรียบกว่าทำเลอื่นๆ ลองมาดูเหตุผลกัน

วิ่งยาวเข้าเมืองโดยไม่ต้องเปลี่ยนสาย
 ถ้าเทียบแนวเส้นทางของรถไฟฟ้าโดยเฉพาะสายที่กำลังก่อสร้างอยู่ตอนนี้ จะพบว่าแนวของสายสีเขียว ส่วนต่อขยายหมอชิต-คูคตจะเป็นเส้นที่เชื่อมพื้นที่ชานเมืองกับใจกลางเมืองโดยตรง สามารถวิ่งตรงจากชานเมืองเข้าไปใจกลางเมืองได้เลย ไม่ต้องเปลี่ยนสาย 
ในขณะที่สายอื่นๆ เช่น สายสีน้ำเงิน ส่วนต่อขยายช่วงหัวลำโพง-บางแค และบางซื่อ-ท่าพระ แนวเส้นทางจะอ้อมๆ เมือง ส่วนสายสีแดงทั้งบางซื่อ-ตลิ่งชันที่สร้างเสร็จแล้ว รอเปิดบริการพร้อมกับช่วงบางซื่อ-รังสิตที่กำลังก่อสร้าง ก็เป็นรถไฟฟ้าที่เน้นวิ่งชานเมืองเป็นหลักคล้ายๆ กับสายสีม่วงที่เพิ่งเปิดให้บริการ



ผ่านย่านความเจริญหลายจุด
 นอกจากนี้เมื่อเทียบกับส่วนต่อขยายสายสีเขียวด้วยกัน ส่วนต่อขยายแบริ่ง-สำโรงแม้จะวิ่งตรงเข้าเมืองเหมือนกัน แต่ตลอดเส้นทางกว่าจะถึงใจกลางเมือง ส่วนใหญ่ยังเป็นพื้นที่เขตปริมณฑลที่สิ่งอำนวยความสะดวกยังไม่มาก เช่น สมุทรปราการ, บางนา, พระโขนง ฯลฯ 
ขณะที่ส่วนต่อขยายหมอชิต-คูคตแนวเส้นทางผ่านย่านความเจริญหลายแห่ง และมีสิ่งอำนวยความสะดวกพร้อมกว่า เช่น ย่านสะพานใหม่, แยกเกษตรฯ, รัชโยธิน, แยกลาดพร้าว, อารีย์, อนุสาวรีย์ชัยฯ, พญาไท เป็นต้น 
ปัจจุบันการก่อสร้างรถไฟฟ้าคืบหน้าแล้วกว่า 30% ตอนนี้มีตอม่อและเริ่มวางคานไปหลายส่วนแล้ว  หากเป็นไปตามแผนจะเปิดให้ใช้บริการได้ภายในปี 2563



รถไฟฟ้ามาราคาคอนโดฯ ขึ้น  
เมื่อรถไฟฟ้ามาที่ดินราคาขึ้นเป็นแพทเทิร์นของการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินที่เห็นได้ในทุกทำเล ย่านนี้ก็เช่นกัน  เมื่อ 2-3 ปีก่อนที่ดินย่านเกษตรฯ-สะพานใหม่ในระยะ 300 เมตรจากรถไฟฟ้าปี 2558 มีราคา 120,000-150,000 บาทต่อตารางวา พอปี 2559 ขึ้นมาเป็น 200,000 บาทต่อตารางวา พอเข้าปีนี้ที่ความคืบหน้ารถไฟฟ้าเริ่มชัดขึ้นราคาขยับเป็น 300,000 บาทต่อตารางวา แค่ 2 ปีกว่าขยับ 100% เลยทีเดียว
พอมาดูราคาคอนโดฯ ที่ขายในย่านนี้ทำเลไม่เกิน 100 เมตรจากแนวรถไฟฟ้าปี 2558 ยังขายกันที่ 75,000-85,000 บาทต่อตารางเมตร พอปี 2559 ขยับเป็น 85,000-95,000 บาทต่อตารางเมตร พอเข้าปี 2560 ตอนนี้ราคาเปิดตัว 95,000-120,000 บาทต่อตารางเมตรเลยทีเดียว 

ซื้อปล่อยเช่าคำนวณให้ดีๆ
 คอนโดฯ ย่านนี้นอกจากซื้อเพื่ออยู่เองแล้ว ส่วนหนึ่งอาจมองหาลู่ทางในการลงทุน แต่สำหรับย่านรัชโยธิน-เกษตรฯ แม้จะมีความต้องการเป็นจำนวนมากจากกลุ่มนักศึกษาทั้งจากมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์และศรีปทุม แต่ย่านนี้คอนโดฯ ปล่อยเช่าก็มีคู่แข่งไม่น้อย โดยเฉพาะหอพักและอพาร์ตเมนต์ที่มีอยู่เยอะมากในซอยต่างๆ ไม่นับห้องเช่าที่เกิดจากการดัดแปลงอาคารพาณิชย์อีกมหาศาล 
นอกจากนี้ซื้อคอนโดฯ ปล่อยเช่าย่านนี้ต้องคำนวณความคุ้มค่าของผลตอบแทนให้ดีๆ เพราะความต้องการมีแต่กำลังซื้ออาจไม่มากเท่าไหร่ เพราะคอนโดฯ อายุ 4-5 ปี แบบ 1 ห้องนอน ราคาเช่าตั้งแต่ 7,000-9,000 บาทต่อเดือน หรือประมาณตารางเมตรละ 300-450 บาทต่อเดือน  ส่วนอพาร์ตเมนต์ก็จะเช่ากันที่ 4,000-5,000 บาทต่อเดือน
 อย่างไรก็ตามแต่ถ้าจะซื้อเพื่อหวังกำไรจากส่วนต่างของราคาก็น่าจะเป็นไปได้ ดังตัวอย่างราคาคอนโดฯ เปิดขายใหม่ๆ ที่ขยับจากตารางเมตรละ 70,000-80,000 บาท เป็น 100,000 กว่าบาท หรือราคาห้อง 1.8 ล้านเมื่อ 3 ปีก่อนขยับเป็น 2.3-2.4 ล้านในตอนนี้


ชมแผนที่ ค้นหาบ้าน - คอนโด เพิ่มเติมได้ที่นี่ https://www.home.co.th/map/homeonmap

หาคอนโดฯ ย่านลาดพร้าว-เสนา-เกษตรฯ 
 พร้อมๆ กับความคืบหน้าของโครงการรถไฟฟ้าโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ก็เปิดตัวกันคึกคัก ถ้าจะให้เปรียบเทียบศักยภาพความพร้อมของทำเลแต่ละช่วง จะเห็นว่าจุดที่มีคอนโดฯ ใหม่ๆ ขึ้นกันแน่นๆ คือช่วงจากแยกลาดพร้าวมาถึงแยกเกษตรฯ เรามาดูเหตุผลกันว่าทำไม




ลาดพร้าว  เชื่อมต่อศูนย์กลางระบบราง แหล่งรวมไลฟ์สไตล์
สถานีแรกของรถไฟฟ้าสายสีเขียว หมอชิต-คูคต คือสถานีห้าแยกลาดพร้าว ตำแหน่งที่ตั้งของสถานีอยู่หน้าศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว
บริเวณนี้ถือเป็นแลนด์มาร์คสำคัญของพื้นที่กรุงเทพฯ ตอนบน เป็นแหล่งรวมไลฟ์สไตล์ที่ประกอบด้วย ศูนย์การค้าขนาดใหญ่อย่างเซ็นทรัล ลาดพร้าว, ยูเนี่ยน มอลล์ ใกล้แหล่งช้อปปิ้งยอดฮิตอย่างตลาดนัดจตุจักร และจตุจักรกรีน แถมมีที่พักผ่อนหย่อนใจทั้งสวนจตุจักรและสวนรถไฟ นอกจากนี้ย่านนี้มียังอาคารสำนักงานบริษัทชั้นนำและโรงเรียนดังด้วย (ถ้าสไตล์ชีวิตแบบคนเมือง ช้อปปิ้ง ดูหนัง กินข้าวในห้าง อยู่แถวนี้เหมาะเลย)



ห้าแยกลาดพร้าวยังเป็นทำเลแห่งอนาคตในฐานะย่านพาณิชยกรรมสำคัญที่ได้อานิสงส์โดยตรงจากโครงการ “ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน” ของการรถไฟฯ ซึ่งจะทำให้สถานีบางซื่อเป็นสถานีกลางของระบบรางสายต่างๆ ทั้งแอร์พอร์ตลิงก์ รถไฟความเร็วสูง รถไฟทางคู่ ฯลฯ เชื่อมโยงกรุงเทพฯ ปริมณฑลและระดับภูมิภาค (ภาคเหนือและตะวันออกเฉียงเหนือ) 



คอนโดฯ ใหม่แบรนด์ดังริมถนน
 สำหรับคนที่มองหาคอนโดฯ ใหม่ โครงการที่เปิดตัวในทำเลใกล้ๆ ห้าแยกลาดพร้าวส่วนใหญ่เป็นแบรนด์ใหญ่ๆ เช่น “Life ลาดพร้าว” คอนโดฯ ไฮไรส์ติดสถานีรถไฟฟ้าตรงข้ามเซ็นทรัล ลาดพร้าว ด้วยความโดดเด่นของทำเลที่ตั้งโครงการยอดขายจึงฮ็อตมาก เปิด 2 วันกวาดยอดจองไปกว่า 75% จากทั้งหมด 1,615 ยูนิต ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ 140,000 บาท
ใกล้กันตรงแปลงที่ดินเหลือของ Abstracts Phahonyothin Park ก็จะกลายเป็น “เดอะ ไลน์ พหลโยธิน พาร์ค” ซึ่งเป็นโปรเจ็กต์ร่วมทุนระหว่างแสนสิริและ BTS Group
ส่วน “เดอะ เซนต์ เรสิเดนเซส” ในเครือเซนต์จอห์นที่เปิดขายมาพักใหญ่ อยู่ติดห้าแยกลาดพร้าว มีทั้งหมด 3 อาคาร 1,537 ยูนิต เหลืออีก 1 อาคารที่ยังไม่ได้เปิดขาย แต่การก่อสร้างเดินหน้าไปเรื่อยๆ คาดว่าจะสร้างเสร็จกลางปี 2561 นี้ ปัจจุบันราคาเฉลี่ย 140,000 บาทต่อตารางเมตร 



ขยับจากห้าแยกลาดพร้าวขึ้นไปทางเหนือ โปรเจ็กต์ใหม่ที่กำลังจะมาคือ “KnightsBridge Prime Ratchayothin Interchange” ตรงข้ามตึกช้าง เป็นแบรนด์หรูของ “ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้” คาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 300 กว่ายูนิต และให้ที่จอดรถเกินมากกว่า 50% จะเปิดตัวในไตรมาส 3 นี้
และหากขยับเข้าไปในซอยก็มี “Poly Place” และ “Lyss Ratchayothin” ในซอยพหลโยธิน 27 ใกล้ๆ รถไฟฟ้าสถานีพหลโยธิน 24


ส่วนที่ยังไม่มีรายละเอียดแต่คอนเฟิร์มว่ามาแน่นอน คือบิ๊กโปรเจ็กต์บนที่ดินบางกอกโดม (เก่า) ตรงข้ามแดนเนรมิต อนาคตจะกลายเป็นมิกซ์ยูสโปรเจ็กต์ที่มีทั้งออฟฟิศ คอนโดฯ โรงแรม ศูนย์การค้า พัฒนาโดย บริษัท เบย์วอเตอร์ จำกัด (กลุ่ม BTS Group+GLAND) ปัจจุบันกำลังทำถนน 8 เลนเชื่อมไปออกถนนวิภาวดีรังสิต

พหลฯ-รัชดาฯ 32 ทำเลเก่า ศักยภาพเพิ่ม
อานิสงส์ของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย หมอชิต-คูคตก็แค่ส่วนหนึ่ง แต่ที่ทำให้ทำเลนี้พลิกได้ประโยชน์เต็มๆ ก็คือการเชื่อมต่อของรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ที่จะขยายจากจุดสิ้นสุดที่แยกรัชดาฯ-ลาดพร้าวมาตามถนนรัชดาฯ ผ่านศาลอาญา ไปเชื่อมกับสายสีเขียวบริเวณแยกรัชโยธิน ซึ่งผลประโยชน์เห็นๆ จากทำเลที่มีรถไฟฟ้าผ่าน ทำให้ซอยรัชดาฯ 32 และรัชดาฯ 36 ดูดีขึ้นมากทีเดียว 
 จุดเด่นของทำเลย่านนี้คือเป็นซอยที่เชื่อมทะลุหลายทิศทาง เมื่อก่อนอาจเป็นซอยเล็กแคบ แต่ปัจจุบันขยายเพิ่มช่องจราจรจึงขับรถสะดวกขึ้น ถ้าไม่ติดว่าต้องอยู่ติดถนนใหญ่กับคอนโดฯ ไฮไรส์แบรนด์ใหญ่ๆ ทำเลในซอยแบบนี้กับคอนโดฯ โลว์ไรส์ก็สะดวกไม่ด้อยกว่ากันเท่าไหร่ ที่สำคัญราคาถูกกว่าเยอะ งบไม่เกิน 2 ล้าน เลือกได้หลายโครงการ
 คอนโดฯ เปิดใหม่ๆ เช่น “บราวน์ คอนโด รัชดา 32”  ราคาเริ่มต้น 1.7 ล้านบาท และล่าสุดที่เพิ่งเปิดแกรนด์โอเพนนิ่งไปช่วงกลางเดือนมิถุนายนมี “เดอะคิวบ์ พรีเมียม รัชดา 32” ราคาเริ่มต้น 1.79 ล้านบาท 


ความคืบหน้างานก่อสร้างรถไฟฟ้าบริเวณเสนานิคม-เกษตร (ปัจจุบัน)

เสนานิคม-แยกเกษตรฯ ย่านเก่า ของกินเพียบ
 ถนนพหลโยธินช่วงจากแยกรัชโยธินไปถึงแยกเกษตรฯ ทำเลที่เหมาะอยู่อาศัยอย่างมากในมุมมองเรา น่าจะเป็นช่วงนี้แหละ โดยเฉพาะซอยฝั่งเลขคู่ตั้งแต่ซอยพหลฯ 30 (โรงเรียนช่างฝีมือทหาร), ซอยพหลฯ 32 (สนานิคม) ซอยหรือซอยโรงพยาบาลเปาโล เกษตร (เมโยเดิม)
 ด้วยทำเลที่เป็นย่านอยู่อาศัยเก่า แหล่งกำเนิดหมู่บ้านจัดสรรยุคต้นๆ สภาพแวดล้อมในซอยเหล่านี้จะร่มรื่น ต้นไม้ใหญ่ข้างถนนที่ปลูกมานานก็แผ่กิ่งก้านให้ร่มเงา โดยเฉพาะในซอยพหลฯ 30, 32 แต่ละซอยเชื่อมถึงกันและเชื่อมออกสู่ถนนหลักหลายสาย ทั้งออกลาดพร้าว, เกษตร-นวมินทร์ รถรามีบริการตลอด ของกินหลากหลาย ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก มีทั้งโรงพยาบาล โรงเรียนอนุบาล มหาวิทยาลัย ไปจนถึงคอมมูติตี้มอลล์อยู่ล้อมรอบ 



 คอนโดฯ ย่านนี้เปิดตัวคึกคักเป็นระยะๆ ถ้าใหม่ๆ ในช่วงนี้ เช่น “Premio Condo” ติดถนนใหญ่พหลโยธิน ระหว่างซอยพหลฯ 32 และ 34 ใกล้ตลาดบางเขนและโรงพยาบาลเปาโล เกษตร เยื้องๆ สถานีรถไฟฟ้าเสนานิคม คอนโดฯ โลว์ไรส์ 8 ชั้น 3-4 อาคาร ประมาณ 400 กว่ายูนิต ราคา 2.49 ล้านบาท พร้อมเฟอร์นิเจอร์ เป็นของกลุ่มบริษัท พรรุ่งเรือง ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด 
 ขณะที่ฝั่งตรงข้าม หน้าโรงเรียนอนุบาลเศรษฐบุตร ติดสถานีเสนานิคมเป็น “The Ville Express” ถัดไปในซอยพหลฯ 34 มี “Maxxi Ratchayothin-Phahol 34” แตกมาจากค่าย RK เป็น RK Plus Estate เปิดราคามาแค่ 1.29 ล้านบาท เฟอร์ฯ ครบชุด ห้องขนาด 22-37 ตารางเมตร 
ข้างๆ เป็นโครงการ “ดี มูระ รัชโยธิน” ที่ตอนนี้สร้างเสร็จพร้อมอยู่แล้ว ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 1.99 ล้านบาท 
แถวซอยวังหินก็มีร้านเด็ดๆ เพียบเหมือนกัน ไม่ว่าจะเป็นซ้งเป็ดพะโล้, เลิศทิพย์ วังหิน (ปูทะเลไข่ดอง) เป็นต้น หรือร้านนั่งชิลล์ช่วงกลางคืนก็มีอีกเยอะ



ที่ดินแปลงใหญ่ทำเลงามถูกจับจอง
 สำหรับบางคนที่ไม่รีบร้อนซื้อในตอนนี้ต้องบอกว่ายังมีคอนโดฯ ในทำเลเด็ดๆ ย่านนี้จ่อคิวเปิดตัวอีกหลายแปลง ยกตัวอย่างที่เป็นข่าววงใน เช่น
* หัวมุมถนนพหลโยธินฝั่งขาเข้า บริเวณสี่แยกรัชโยธิน ตรงข้ามเมเจอร์ฯ (ร้านขายศาลพระภูมิ) มีข่าวว่า “เอสซี แอสเสทฯ”ซื้อไปแล้ว 
* ริมถนนพหลโยธิน ใกล้ๆ ซอยพหลฯ 32 ตรงข้ามท็อปส์ ที่ดิน 4 ไร่เศษ “LPN” ได้ไปแล้ว ราคาเกือบ 800 ล้าน เตรียมปั้นเป็นคอนโดฯ แบรนด์หรู “ลุมพินี สวีท รัชโยธิน” ข้อมูลอย่างไม่เป็นทางการคาดว่าจะเป็นอาคารสูงประมาณ 20 ชั้น 1 อาคาร จำนวนประมาณ 450 ยูนิต 
สำหรับ LPN เพิ่งจะเปิดตัวคอนโดฯ ใหม่ล่าสุด “เดอะ ซีเล็คเต็ด เกษตร-งามวงศ์วาน” ริมถนนงามวงศ์วาน ระหว่างซอยงามวงศ์วาน 44 กับซอยงามวงศ์วาน 46 เยื้องมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ประตู 2 
* นอกจากนี้บริเวณสี่แยกเกษตรฯ ริมถนนประเสริฐมนูกิจฝั่งขาออก ใกล้ทางเข้า ธกส.สำนักงานใหญ่ บริษัท วัน เรียลเอสเตท จำกัด ก็ขึ้นป้าย  “Miti Condominium” ไปเรียบร้อยแล้ว 

ที่มา : คอลัมน์ Home Location นิตยสารโฮมบายเออร์ไกด์ ก.ค. 2560
โดย : เกียรติ นาวินปกาสิตย์ / Kiet@home.co.th
**อ่านนิตยสารโฮมบายเออร์ไกด์ฉบับย่อ คลิกที่นี่  www.home.co.th/home/bookclub
ติดตามข่าวสารอสังหาฯและข่าวดังในกระแส www.home.co.th/news