“อันว่าซื้อขายนั้นคือสัญญา ซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่งเรียกว่าผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์เเห่งทรัพย์สินให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่งเรียกว่าผู้ซื้อ และผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย” ---ตามประมวลกฎหมายเเพ่งเเละพาณิชย์ มาตรา 453 บัญญัติไว้
เปิดมาด้วยประมวลกฎหมายซื้อขายกันเลยทีเดียว อาจจะยังงงๆ สับสนอยู่ เเต่เดี๋ยวเราจะมาหาคำตอบไปพร้อมๆกันว่าถ้าบ้านชำรุด...สรุปผู้ขายรับผิดชอบมั้ยนะ
ตามกฎหมายลักษณะของสัญญาซื้อขายจะเห็นว่าสัญญาสองฝ่าย มีผู้ซื้อและผู้ขาย โดยผู้ขายมีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์เเห่งทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ เเละผู้ซื้อมีหน้าที่ชำระราคาทรัพย์สินที่ซื้อขายให้แก่ผู้ขาย ดังนั้นสัญญานี้จัดเป็นสัญญาต่างตอบเเทน
เเล้วสัญญาแบบไหนที่จัดอยู่ในสัญญาต่างตอบแทนล่ะ?...ก็สัญญาซื้อขายที่ดิน ที่ดินพร้อมบ้าน หรือห้องชุดในอาคารชุด พวกนี้ถือเป็นหลักเกณฑ์เดียวกันหมดเลย เเละเเน่ๆเลยผู้ขายก็ต้องมีกรรมสิทธิ์ในสิ่งที่กล่าวมา (ไม่มีเเล้วจะขายได้ไง) จึงจะโอนกรรมสิทธิ์ได้
ซึ่งตามปกติทั่วไป ถ้าเราซื้ออะไรสักอย่างก็ต้องอยากให้คนขายส่งมอบของเหล่านั้นที่ซื้อขายในสภาพที่เป็นไปตามสัญญา แล้วก็โอนกรรมสิทธิ์ให้เราได้ใช้เเละรับบริการที่ดี ปลอดภัย เเละมีคุณภาพในราคาที่เป็นธรรม เเต่! ถ้าหากเกิดชำรุด บกพร่องขึ้นมา เเล้วทั้งผู้ซื้อเเละผู้ขายไม่ได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญา ทีนี้ทำไงดี
ตามสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดชอบของผู้ขายและผู้ซื้อจะเป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งเเละพาณิชย์ว่าด้วยสัญญาซื้อขาย
ความรับผิดชอบของผู้ขาย
ตามประมวลกฎหมายแพ่งเเละพาณิชย์มี 2 กรณี
- ความรับผิดเพื่อความชำรุดบกพร่อง
- ความรับผิดในการรอนสิทธิ
ตามประมวลกฎหมายเเพ่งเเละพาณิชย์ได้กำหนดเรื่องความผิดไว้ในมาตรา 472, 473 และ 474 ซึ่งรวมแล้วได้หลักเกณฑ์ดังนี้
1.ผู้ขายต้องรับผิดชอบ > กรณีทรัพย์ที่ขายชำรุดบกพร่องอย่างใดอย่างหนึ่ง เป็นเหตุให้เสื่อมราคา หรือเสื่อมความเหมาะสมอันมุ่งจะใช้เป็นปกติหรือประโยชน์ที่มุ่งหมายโดยสัญญา
2.ผู้ขายไม่ต้องรับผิดชอบ > เมื่อความชำรุดบกพร่องของทรัพย์สินที่ขาย กรณีที่ผู้ซื้อได้รู้อยู่เเล้วตั้งเเต่ในเวลาซื้อ หรือควรจะได้รู้หากได้ใช้ความระมัดระวังเช่นคนปกติทั่วไป หรือกรณีที่ความชำรุดบกพร่องนั้นได้เห็นประจักษ์ตั้งเเต่เวลาส่งมอบ และผู้ซื้อก็รับทรัพย์สินโดยไม่ได้ท้วงอะไร หรือถ้าทรัพย์สินนั้นได้ขายทอดตลาด
“ในข้อรับผิดชอบเพื่อความชำรุดบกพร่องนั้น ผู้ซื้อจะต้องฟ้องผู้ขายให้รับผิดภายใน 1 ปี นับตั้งเเต่เวลาที่พบเห็นความชำรุดบกพร่อง”
ยกตัวอย่างความชำรุดบกพร่องที่มีอยู่ก่อน
เช่น อยู่อาศัยในบ้านที่ซื้อไว้ได้เพียง 5 เดือน ปรากฏว่าพื้นบ้านทรุดตัว เนื่องจากส่วนประกอบของวัสดุก่อสร้างที่ใช้ทำเสาบ้าน คานบ้าน ไม่ได้มาตรฐานตามที่ราชการกำหนดไว้ ตัวอย่างนี้ผู้ขายต้องรับผิดชอบ
ยกตัวอย่างความชำรุดบกพร่องที่มีอยู่ในขณะทำสัญญาซื้อขาย
เช่น ขณะตรวจสอบบ้านหลังที่ซื้อไว้ก่อนจะไปรับโอนกรรมสิทธิ์ กับพบว่าสร้างบ้านไม่เรียบร้อย! ผนังเเตกร้าว ท่อระบายน้ำอุดตัน ฯลฯ ถ้าเจอตัวอย่างเเบบนี้อย่างเเรกใช้สิทธิฟ้องผู้ขายให้รับผิดชอบในความชำรุดบกพร่องของบ้านที่เราซื้อภายใน 1 ปี นับตั้งเเต่ที่เราพบเห็นความชำรุดนั้น เเละจำไว้เสมอว่าควรเข้าตรวจสอบบ้านหลังที่ซื้อให้เรียบร้อยก่อนจะไปรับโอนกรรมสิทธิ์
นอกจากนี้ผู้ซื้อต้องบันทึกข้อมูลรายการบ้านที่ไม่เรียบร้อย ถ่ายรูปส่วนที่ชำรุดไว้เป็นหลักฐาน เเล้วก็ให้ผู้ขายหรือตัวเเทนรับมอบอำนาจลงลายมือชื่อรับทราบในบันทึกไว้เป็นหลักฐานด้วย เเละจะต้องกำหนดเวลาที่ผู้ขายแก้ไขความชำรุดบกพร่องนั้นให้เสร็จตามเวลาที่ระบุไว้
เเต่ถ้าความชำรุดนั้นเกิดแก้ไขไม่ได้ แบบนี้ถือว่าเป็นกรณีที่ผู้ขายผิดสัญญา ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ซื้อขายให้กับผู้ซื้อได้ตามสัญญา และผู้ซื้อต้องใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาก่อนที่จะฟ้องเรียกเงินที่ชำระให้กับผู้ขายไปแล้วคืนพร้อมดอกเบี้ยตามกฎหมาย
ทีนี้เราก็ได้คำตอบแล้วว่าผิดแบบไหนที่ผู้ขายจะต้องรับผิดชอบ ดังนั้นก่อนที่เราจะซื้ออะไรสักอย่าง (ไม่ใช่เเต่บ้านเท่านั้นนะ) เราจะต้องดูให้ดีก่อน ต้องตรวจสอบความเสียหายว่าชำรุดบกพร่องอะไรมั้ย ต้องละเอียดรอบคอบ และยอมเหนื่อยตรวจสอบตั้งเเต่ตอนเเรกทีเดียว ดีกว่ามาเหนื่อยทีหลัง เเถมต้องมาปวดหัวเเละเสียเวลาด้วยนะ
