กลยุทธ์การทำกำไรในระยะสั้นด้วยการตบแต่งปรับปรุง
การลงทุนในบ้านและที่ดิน ปกติแล้ว จะมุ่งหวังผลตอบแทนใน 2 ส่วนด้วยกัน คือส่วนแรกเป็นรายได้ในรูปค่าเช่า ที่ได้จากการนำบ้านไปให้เช่าระหว่างที่ถือครองอยู่ และรายได้ในส่วนที่สอง เป็นรายได้ในรูปของกำไรจากการขายบ้าน ซึ่งรายได้ประเภทหลังนี้ คนทั่วไปมักเข้าใจว่าต้องขึ้นอยู่กับปัจจัยด้านเวลาเป็นตัวกำหนด คือยิ่งถือไว้นานเพียงใด ก็จะทำให้ผลกำไรจากมูลค่าเพิ่มมากเพียงนั้น ดังนั้นการลงทุนทั่วไป จึงเน้นรอเวลาเพื่อให้มูลค่าบ้านสูงขึ้นตามวิถีทางของมันซึ่ง อาจจะต้องรอถึง 5 ปี หรือ 10 ปี เป็นอย่างน้อย
อย่างไรก็ตาม การที่จะทำให้มูลค่าหรือราคาบ้านและที่ดินสูงขึ้นได้นั้น ใช่ว่าจะต้องอาศัยการรอเวลาแต่เพียงอย่างเดียวไม่ ในทางปฏิบัติแล้วยัง มีเทคนิคหลายๆ วิธี ที่สามารถทำให้ราคาหรือมูลค่าบ้านเพิ่มขึ้นได้อย่างรวดเร็ว ทันใจ โดยใช้ระยะเวลาสั้นๆ อาจเป็นแค่ 2 เดือน หรือ 6 เดือนเท่านั้น
เทคนิคดังกล่าว เป็นกลยุทธ์การลงทุนที่ใช้กับบ้านและที่ดินที่มีลักษณะเป็นบ้านเก่าหรือบ้านมือสอง จัดเป็นเทคนิคที่ทำได้ง่ายๆ และให้ผลได้คุ้มค่ารวดเร็วแบบไม่น่าเชื่อ แนวคิดของกลยุทธ์นี้ก็คือการพยายามสร้างมูลค่าเพิ่มให้เกิดขึ้นกับบ้านเก่า โดยทำให้บ้านเก่าที่เคยทรุดโทรม กลับมาดูดีขึ้น โดยอาศัยการปรับปรุง ตบแต่งและแปลงโฉม รวมตลอดถึงการดำเนินการบางอย่าง เพื่อสร้างความดึงดูดใจให้เกิดขึ้น กับผู้อยู่อาศัย โดยเฉพาะผู้ที่คิดจะมาเช่า หรือซื้อบ้าน เทคนิคนี้ ถ้าดำเนินการอย่างมีประสิทธิภาพแล้ว จะทำให้สามารถกำหนดราคาค่าเช่าได้สูงขึ้น หรือกรณีขายบ้าน ก็จะทำให้ขายบ้านได้ราคาดีขึ้น
สำหรับวิธีการปรับปรุงและแปลงโฉมอสังหาริมทรัพย์ให้ดูดีนั้น มีแนวทางที่นิยมทำกัน อยู่ 8 วิธี ด้วยกัน ลองมาดูวิธีการแต่ละวิธี ว่าจะทำอย่างไรกันได้บ้าง
1. ทำความสะอาด วิธีนี้เป็นวิธีการพื้นฐานที่ง่ายที่สุด แต่ให้ผลชัดแจ้งได้แบบไม่น่าเชื่อ บ้านที่แลดูสะอาดสะอ้าน นอกจากจะช่วยให้สามารถกำหนดราคาค่าเช่าให้สูงขึ้นได้แล้ว ยังสามารถดึงดูดผู้เช่าที่ดี ให้เข้ามาเช่าบ้านของเราได้ด้วย
2. เปลี่ยนสีบ้านใหม่ โดยเน้นสีที่ทำให้บ้านแลดูทันสมัยมากขึ้น ซึ่งอาจรวมถึง การเปลี่ยนวอลล์เปเปอร์ กระจก ดวงไฟ เก้าอี้หล่อ และพื้นบ้านให้แลดูทันสมัยและดึงดูดใจมากขึ้น วิธีนี้เป็นวิธีที่มีประสิทธิภาพมาก และเสียค่าใช้จ่ายไม่แพงนัก เพราะปัจจุบันมีวัสดุอุปกรณ์ในการตกแต่งมากมายที่มีราคาไม่แพง แต่สามารถทำให้บ้านดูดีขึ้นอย่างเห็นได้ชัด
3. เพิ่มพื้นที่ใช้สอยให้มากขึ้น ซึ่งอาจทำได้โดยการจัดพื้นที่การใช้งานใหม่ให้มีขนาดที่เหมาะสมกับการใช้งานมากขึ้น เช่นห้องไหนใหญ่เกินไป อาจลดขนาดลงด้วยการกั้นห้องหรือแยกพื้นที่ออกเป็นส่วนๆ หรือในบางกรณีถ้าห้องที่มีอยู่เดิมเล็กเกินไป ไม่เหมาะสมกับการใช้ประโยชน์ อาจรวมห้องที่เล็กเกินไป 2 ห้องให้กลายเป็นห้องเดียวเพื่อช่วยให้การใช้ประโยชน์ทำได้ดีขึ้น การจัดพื้นที่ใช้สอยให้ลงตัวกับการใช้งานและอยู่อาศัย เป็นวิธีหนึ่งที่สามารถดึงดูดให้ผู้เช่า หรือผู้ซื้อ เกิดความต้องการอยากเข้าอยู่อาศัยในบ้านและที่ดินนั้น
4. สร้างมุมมองของบ้านให้ดีขึ้น เช่นเราอาจพบว่าบ้าน อยู่ในจุดที่สามารถมองเห็นทิวทัศน์ที่สวยงามในบริเวณใกล้เคียงได้ ซึ่งอาจเป็น แม่น้ำ ทะเลสาบ ภูเขา สวนสาธารณะ หรือบริเวณพื้นที่สีเขียว แต่บ้านหลังดังกล่าว กลับไม่ได้นำมุมมองเหล่านั้นมาใช้ประโยชน์ในการเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์มากเท่าที่ควร ดังนั้นวิธีการง่ายๆ ในการเพิ่มมูลค่าบ้าน ก็คือการเปิดมุมมองใหม่ๆ ให้กับบ้าน ด้วยการเจาะหน้าต่าง ใส่กระจก เพื่อดึงมุมมองที่สวยงามเหล่านั้นมาช่วยเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
5. สร้างสรรค์ โดยอาศัยจิตนาการส่วนตัวของผู้ลงทุนเข้ามาช่วย ให้ตระหนักไว้เสมอว่าการปรับปรุงบ้านที่ดี ไม่ควรปรับปรุงให้บ้านให้มีสภาพเหมือนบ้านหลังอื่นๆ ที่เราเคยเห็นมาแล้ว แต่ควรพยายามสร้างสรรค์โดยอาศัยจิตนาการของตัวเองเข้ามาช่วยสร้างให้เกิดความแตกต่างในหลายๆ รูปแบบ แล้วเลือกรูปแบบที่ดีที่สุด การปรับปรุงบ้านโดยอาศัยจินตนาการของตัวเอง บ่อยครั้งที่ทำให้บ้านและที่ดินนั้นมีเอกลักษณ์ของตัวเอง ที่สามารถดึงดูดผู้มาเห็นได้เป็นอย่างดี
6. ขจัดมุมมองที่ดูไม่ดีของบ้านออกไป บางครั้งบ้านและที่ดินที่มีปัญหาไม่ได้รับความสนใจ อาจเกิดขึ้นเนื่องจากเมื่อเข้ามาอยู่อาศัยแล้ว เห็นมุมมองที่ไม่ดีต่างๆ อาทิ ป่าช้า สลัม หรือสิ่งปลูกสร้างที่ไม่น่าดู ดังนั้นวิธีการง่ายๆ ในการปรับปรุงบ้านและที่ดินที่มีปัญหาดังกล่าว ก็คือการปิดมุมมองดังกล่าว และไปเปิดมุมมองใหม่ในที่ที่ชวนดูมากกว่า
7. ปรับปรุงโดยใช้แสงธรรมชาติเข้ามาช่วยทำให้บ้านดูดีขึ้น ปัจจุบันผู้ซื้อบ้าน นักลงทุน และผู้เช่า มักนิยมบ้านที่ปลูกสร้างในลักษณะใกล้ชิดและกลมกลืนกับแสงธรรมชาติ เนื่องจากค่านิยม ความเชื่อ ที่ว่าบ้านที่มีคุณลักษณะแบบนี้ทำให้มีความรู้สึกเป็นส่วนตัว และแสงธรรมชาติที่สามารถเข้าถึงตัวบ้านได้ จะช่วยให้บ้านสะอาด และปราศจากเชื้อโรคได้ สำหรับวิธีการในการปรับปรุงให้แสงธรรมชาติเข้าถึงในบ้านได้ อาจทำได้ด้วยการเพิ่มหรือขยายหน้าต่างให้กว้างขึ้น การเปลี่ยนประตูและหน้าต่างแบบทึบให้เป็นแบบกระจก หรือการติดตั้งช่องกระจกบนเพดาน(Skylight)เพื่อให้แสงลอดเข้ามาได้
8. ลดมลภาวะทางด้านเสียง คนทุกคนชอบความเงียบหรือความสงบในการอยู่อาศัย ดังนั้นหากพบว่าบ้าน มีเสียงข้างบ้านและนอกบ้าน เข้ามารบกวน การดำเนินการเปลี่ยนผนัง หรือการอุดช่องที่เสียงเข้ามาในบ้าน ก็เป็นวิธีที่ช่วยทำให้บ้าน แลดูดีขึ้นได้ทางหนึ่ง
เทคนิคการเพิ่มราคาบ้านแบบทันใจนี้ แม้ว่าเป็นวิธีการที่ทำได้ไม่ยากและได้ผลค่อนข้างดี แต่ก็ใช่ว่าบ้านเก่าหรือบ้านมือสองทุกหลัง จะสามารถนำกลยุทธ์นี้ไปใช้ได้อย่างมีประสิทธิผลเสมอไป ปกติแล้วเทคนิคนี้จะทำได้ดีมากน้อยเพียงใดมักขึ้นอยู่กับบ้านและตัวผู้ลงทุนประกอบกันด้วย
ในส่วนที่เกี่ยวกับตัวผู้ลงทุนเองนั้น การนำกลยุทธ์นี้มาใช้ จำเป็นต้องอาศัยความคิดสร้างสรรค์ในตัวของผู้ลงทุนเองด้วย ซึ่งอาจได้จากแนวคิดที่นำมาจากนิตยสาร หรือแนวคิดที่ได้รับคำแนะนำมาจากสถาปนิก หรือผู้รู้ ทั้งนี้ผู้ลงทุนจะต้องขยันสำรวจเปรียบเทียบดูบ้านและที่ดินในบริเวณใกล้เคียง เพื่อจะได้มีข้อมูลเบื้องต้นในการนำมาปรับปรุงให้เป็นไปตามความมุ่งหวังต่อไป
สำหรับปัจจัยที่เกี่ยวกับตัวบ้านและที่ดินบ้าง ปกติแล้ว บ้านและที่ดิน ที่ขาดการดูแลเอาใจใส่จากเจ้าของเดิม มักเป็นบ้านประเภทที่เหมาะสมกับการที่จะนำกลยุทธ์นี้มาใช้เป็นอย่างยิ่ง เพราะนอกจากในตอนซื้อมาเพื่อถือครอง จะสามารถต่อรองราคาได้แบบสุดๆ แล้ว บ้านและที่ดินในลักษณะนี้ยังสามารถนำมาปรับปรุงให้ดูดีขึ้นได้ไม่ยากนัก
ปกติแล้ว บ้านที่เหมาะใช้กลยุทธ์การเพิ่มราคาบ้านแบบทันใจ ควรจะต้องมีลักษณะดังต่อไปนี้
• บ้านหลังนั้นควรเป็นบ้านที่ต้องการการปรับปรุงอย่างเห็นได้ชัดแจ้ง เรียกได้ว่าดูทีเดียวรู้ว่ายังขาดความสมบูรณ์ในเรื่องนั้น เรื่องนี้ เช่น ต้องปรับปรุงห้องครัว ห้องนั่งเล่น หรือห้องนอนเป็นต้น
• บ้านหลังนั้นจะต้องแน่ใจว่าสามารถตกแต่งและปรับปรุงได้ดูดีขึ้นได้ ถ้าวิเคราะห์หรือปรึกษาผู้รู้แล้ว ต่างลงความเห็นว่า หมดทางในการปรับปรุงให้ดีขึ้นกว่าเดิม ก็ไม่ควรลงทุน หรือนำเทคนิคนี้มาใช้อย่างเด็ดขาด ปัจจุบันมีบ้านจำนวนมากทีเดียว ที่มีปัญหายากที่จะปรับปรุงให้ดูดีได้ เนื่องจากข้อจำกัดของตัวบ้าน และการออกแบบที่เป็นอุปสรรคต่อการปรับปรุงตั้งแต่เริ่มแรก
• เน้นหาบ้านและที่ดิน ที่สามารถนำมาปรับปรุงได้ทั้งเงื่อนไขทางด้านกายภาพ และสามารถสร้างความดึงดูดใจให้เกิดขึ้นได้จากสภาวะแวดล้อมต่างๆ เนื่องจากบ้านและที่ดินประเภทนี้ เราสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มได้มากกว่าบ้านประเภทที่ปรับปรุงได้เฉพาะเงื่อนไขทางกายภาพเท่านั้น
บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์
สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต
