ทำไมเราต้องจ่ายค่าส่วนกลาง? ไม่มี ไม่หนี ไม่จ่าย ไม่ได้นะ!

การคิดค่าส่วนกลางของแต่ละโครงการจัดสรรทั้งบ้านและคอนโดแตกต่างกันออกแบบ ตามแต่การบริหารโครงการของเจ้าของโครงการที่คิดเรทเริ่มต้นไว้ให้แล้ว (หลังจากจัดตั้งนิติบุคคลแล้วเจ้าของร่วมหรือลูกบ้านก็มีสิทธิ์ที่จะเปลี่ยนนิติบุคคลได้ และปรับเปลี่ยนค่าส่วนกลางได้ ตามมิติที่ประชุมของลูกบ้าน)

ปัจจัยหลักๆ ในการคิดเรทค่าส่วนกลางของแต่ละโครงการก็ คือ การบริหารสินทรัพย์ที่มีอยู่ให้อยู่ในสภาพที่พร้อมใช้งาน สภาพดี น่าอยู่ และมีมูลค่าเพิ่ม นั่นหมายความว่า หากโครงการไหนมีส่วนกลางเยอะ ค่าส่วนกลางก็จะแพงตามไปด้วยใช่ไหม?? คำตอบ คือ ใช่ค่ะ มีส่วนมากๆ คิดง่ายๆ คอนโด A ไม่มีสระว่ายน้ำ ไม่มีฟิตเนส ส่วนคอนโด B มีทั้งสระว่ายน้ำและฟิตเนส แบบจัดเต็ม ค่าการบริหารส่วนกลางของคอนโด B ก็ย่อมแพงกว่าแน่นอน….แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็มีปัจจัยเรื่องจำนวนยูนิตมาเกี่ยวข้องด้วยนะ ถ้ายูนิตเยอะ คนมาช่วยจ่ายก็เยอะ (ถึงจะเก็บได้บ้างไม่ได้บ้างก็เหอะ) พอคำนวนค่าส่วนกลางออกมาก็จะไม่สูงมาก

หมายเหตุ : โครงการไหนพื้นที่ส่วนกลางเยอะ จำนวนยูนิตน้อยค่าส่วนกลางก็จะสูงกว่าโครงการที่พื้นที่ส่วนกลางน้อย และยูนิตเยอะ 

ค่าส่วนกลาง คำนวนมาจากอะไร

หลักการคิดค่าส่วนกลาง คือ การประมาณการณ์ค่าใช้จ่ายในการบริหาร ดูแลรักษา เช่น ค่าจ้างนิติบุคคลฯ ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าดูแลสวน ค่าดูแลสระว่ายน้ำ ค่าบำรุงรักษาลิฟท์ ฯลฯ ซึ่งค่าใช้จ่ายทั้งหมดจะถูกหารด้วยพื้นที่ขาย 

บ้านจัดสรร (ทาวน์โฮม, บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด) คิดค่าส่วนกลางต่อการครอบครองที่ดิน (ตร.ว./เดือน) เช่น โครงการ A มีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 500,000 บาทต่อเดือน มีพื้นที่ดินสร้างบ้านขาย 30 ไร่ (12,000 ตร.ว.) ก็เท่ากับ 500,000 หารด้วย 12,000 = 42 ฉะนั้นค่าส่วนกลางเบื้องต้นโครงการ A อยู่ที่ 42 บาท/ตร.ว./เดือน ถ้าคุณซื้อบ้าน 50 ตร.ว. ก็เท่ากับ 50 คูณ 42 = 2,100 บาท/เดือน 

คอนโดมิเนียม คิดค่าส่วนกลางต่อการครอบครองพื้นที่ใช้สอยเพื่อขาย (ตร.ม./เดือน) เช่น โครงการ B มีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 1,000,000 บาทต่อเดือน มีพื้นที่ใช้สอยขาย 25,000 ตร.ม. ก็เท่ากับ 1,000,000 หารด้วย 25,000 = 40 บาท ฉะนั้นค่าส่วนกลางเบื้องต้นโครงการ B อยู่ที่ 40 บาท/ตร.ม./เดือน 

หมายเหตุ : การจ่ายค่าส่วนกลางของแต่ละโครงการจะเรียกเก็บในรอบที่แตกต่างกันออกไป เช่น รายเดือน/ ราย 6 เดือน/ รายปี/ ราย 3 ปี แล้วแต่การบริหารจัดการของแต่โครงการ

ค่าส่วนกลางปรับเพิ่มขึ้นได้ไหม 

ค่าส่วนกลางที่โครงการกำหนดไว้ตั้งแต่เริ่มแรกมีโอกาสปรับเพิ่มขึ้นได้ตามความเหมาะสม และตามความเห็นชอบของเจ้าของร่วมในโครงการ ซึ่งต้องมีการโหวตลงคะแนนเสียงเห็นด้วยไม่น้อยกว่า 50% ของเจ้าของร่วมทั้งหมด แต่ในความเป็นจริง ปรับขึ้นค่อนข้างยาก เพราะส่วนใหญ่แล้วเจ้าของร่วมจะไม่อยากจ่ายเพิ่ม ซึ่งหากเป็นแบบนี้แล้วผลที่ตามมาก็คือ การดูแลรักษาส่วนกลางก็จะเสื่อมโทรมตามสภาพและค่าใช้จ่ายที่จำกัด ทำให้ลดมูลค่า ลดความน่าอยู่อาศัยลงไป

ไม่จ่ายค่าส่วนกลางจะมีผลอะไรไหม

(ข้อมูลจากบทความ : ค้างค่าส่วนกลาง...ปรับ-ระงับใช้สาธารณูปโภค)

1. กรณีอาคารชุดที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดไว้ก่อน พ.ศ.2551 มีผลใช้บังคับก่อนวันที่ 4 กรกฎาคม 2551 ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ไม่ได้บัญญัติเกี่ยวกับเรื่องค่าปรับและดอกเบี้ยเจ้าของห้องที่ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางไว้จึงต้องดูจากข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดนั้นๆ ว่ากำหนดเรื่องนี้ไว้อย่างไร ซึ่งบางแห่งยังมีการเรียกเก็บค่าจดหมายทวงถาม และอัตราดอกเบี้ยทบต้น

ดังนั้นหากมีปัญหาข้อพิพาทเรื่องค่าปรับหรือดอกเบี้ยเป็นเรื่องของคู่กรณีที่ต้องให้ศาลเป็นผู้ชี้ขาด ซึ่งคดีความส่วนใหญ่ที่ศาลได้พิพากษาค่าปรับหรือดอกเบี้ยอันเกิดจากการค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามมาตรา 18 ไม่ถือเป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลางโดยจะประนีประนอมให้คิดอัตราดอกเบี้ยในการค้างชำระร้อยละ 7.5 ต่อปีตามระยะเวลาที่คงค้างจนกว่าจะชำระหนี้ทั้งหมด

2. กรณีอาคารชุดที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด 2551 มีผลบังคับใช้นับแต่วันที่ 4 กรกฎาคม 2551 เป็นต้นมา หากเจ้าของห้องค้างชำระเงินค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ต้องปฏิบัติตามมาตรา 18/1 ซึ่งสรุปสาระสำคัญไว้ดังนี้

เจ้าของห้องไม่ชำระเงินค่าส่วนกลางภายในกำหนด ต้องเสียค่าปรับในอัตราไม่เกินร้อยละสิบสองต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างหรือจะเก็บน้อยกว่าร้อยละสิบสองต่อปีก็ได้ โดยไม่คิดทบต้น ซึ่งนิติฯ ต้องกำหนดไว้ในข้อบังคับเจ้าของห้องค้างชำระค่าส่วนกลางตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป ต้องเสียค่าปรับ โดยเก็บได้ไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปี และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งต้องกำหนดไว้ในข้อบังคับสำหรับนิติบุคคลบ้านจัดสรร หากสมาชิกผู้อยู่อาศัยในโครงการชำระเงินค่าส่วนกลางล่าช้า กรณีชำระรายเดือนช้ากว่ากำหนดต้องจ่ายค่าปรับตามอัตราที่คณะกรรมการจัดสรรจังหวัดกำหนด (กรุงเทพฯ กำหนด 10%) ของจำนวนเงินที่ค้างชำระ กรณีชำระล่าช้าติดต่อกัน 3 เดือน ระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิ์ในสาธารณูปโภค กรณีชำระล่าช้าติดต่อกัน 6 เดือน พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หนี้ที่ค้างชำระเป็นหนี้บุริมสิทธิในมูลรักษาอสังหาริมทรัพย์ โดยนิติบุคคลฯ ต้องแจ้งไปยังสำนักงานที่ดินจังหวัด/สาขา ตามขั้นตอนที่กำหนดไว้ตามระเบียบของกรมที่ดิน

บทลงโทษที่กล่าวมาของนิติบุคคลอาคารชุดและบ้านจัดสรรจะมีความแตกต่างในทางปฏิบัติ เพราะกรณีคอนโดฯ ผู้ค้างชำระจะถูกงดจ่ายกระแสไฟฟ้า น้ำประปา ทำให้ผู้อาศัยจะต้องจ่ายจึงจะได้รับบริการ เท่าที่ผ่านมาจะมีเพียงผู้ที่ซื้อไว้แต่ไม่เข้าอยู่หรือมีปัญหาไม่ผ่อนชำระสินเชื่อกับธนาคารซึ่งจะเรียกเก็บค่าส่วนกลางไม่ได้

สำหรับกรณีบ้านจัดสรรนิติบุคคลไม่สามารถงดการจ่ายกระแสไฟฟ้าหรือน้ำประปาเพราะผู้อาศัยใช้บริการ การไฟฟ้าและการประปาโดยตรง แม้จะมีการ กำหนดบทลงโทษระงับการจดทะเบียนก็ตาม เพราะการผ่อนบ้านกับธนาคารเวลานานถึง 15-25 ปี จึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องทำนิติกรรม ส่วนใหญ่นิติบุคคลจะต้องทำการฟ้องร้องต่อศาลเท่านั้น ซึ่งเป็นการเสียค่าทนายและเสียเวลาจึงไม่คุ้มค่าที่จะฟ้องร้อง

ไม่มี ไม่หนี ไม่จ่ายค่าส่วนกลางได้ไหม

ใครที่อยู่ในโครงการบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียมต่างๆ น่าจะพอมีประสบการณ์เพื่อนบ้านไม่จ่ายค่าส่วนกลางกันบ้างนะคะ ซึ่งผลของการไม่จ่ายค่าส่วนกลาง มีหลากหลายแง่มุมค่ะ 

1. โครงการขาดเงินในการบำรุงรักษา ดูแลส่วนกลาง ให้อยู่ในสภาพเหมาะสม พร้อมใช้งาน ทำให้ส่วนกลางโทรมไปตามกาลเวลา บางโครงการเคยมีสระว่ายน้ำ แต่ต้องยกเลิกการใช้สระ เนื่องจากไม่มีค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาในระยะยาว แบบนี้ก็ทำให้มูลค่าโครงการลดลงค่ะ ต้องลดจำนวนรปภ. ลง เพราะค่าใช้จ่ายไม่เพียงพอ ก็ส่งผลให้ความปลอดภัยในการอยู่อาศัยลดลงด้วย เป็นต้น