เตรียมประกาศ “ผังเมืองใหม่” กรุงเทพฯ ทำเลไหนเปลี่ยนแปลงแล้วได้ประโยชน์

เพิ่มกว่า 6 หมื่นไร่
“พื้นที่สีส้ม ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง”

ภาพรวมของการเปลี่ยนแปลงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 นี้ ที่เห็นชัดที่สุดคือ การเพิ่มพื้นที่ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางหรือพื้นที่สีส้มกว่า 60,000 ไร่ ขณะเดียวกันก็ได้เพิ่มพื้นที่สีเขียว (พื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม) เกือบ 60,000 ไร่ด้วย 

เมื่อได้อย่างก็ต้องเสียอย่าง พื้นที่สีส้มประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางและพื้นที่สีเขียวประเภทพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรมที่เพิ่มขึ้น เป็นการเพิ่มขึ้นจากการลดพื้นที่สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) และพื้นที่สีเขียวทแยง (ที่ดินอนุรักษ์และเกษตรกรรม) ดังตาราง

ขนาดเนื้อที่และเปอร์เซ็นต์การเปลี่ยนแปลงในร่างผังเมืองฉบับใหม่

* ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (สีเหลือง) ปัจจุบันมีเนื้อที่ประมาณ 273,957.82 ไร่ หรือประมาณ 27.97% ภายหลังมีการปรับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครแล้วจะมีเนื้อที่ประมาณ 246,116.80 ไร่ หรือประมาณ 25.13% ลดลงประมาณ 27,841.02 ไร่

* ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (สีส้ม) ปัจจุบันมีเนื้อที่ประมาณ 155,050.51 ไร่ หรือประมาณ 15.83% ภายหลังมีการปรับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครแล้วจะมีเนื้อที่ประมาณ 216,033.61 ไร่ หรือประมาณ 22.06% ลดลงประมาณ 60,983.10ไร่

* ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (สีน้ำตาล) ปัจจุบันมีเนื้อที่ประมาณ 273,957.82 ไร่ หรือประมาณ 27.97% ภายหลังมีการปรับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครแล้วจะมีเนื้อที่ประมาณ 246,116.80 ไร่ หรือประมาณ 25.13% ลดลงประมาณ 27,841.02 ไร่

* พื้นที่พาณิชยกรรม (สีแดง) ปัจจุบันมีเนื้อที่ประมาณ 42,802.44 ไร่ หรือประมาณ 4.37% ภายหลังมีการปรับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครแล้วจะมีเนื้อที่ประมาณ 49,074.20 ไร่ หรือประมาณ 5.01% ลดลงประมาณ 6,271.75 ไร่

* พื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (สีขาวทแยงเขียว) ปัจจุบันมีเนื้อที่ประมาณ 150,203.63 ไร่ หรือประมาณ 15.34% ภายหลังมีการปรับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครแล้วจะมีเนื้อที่ประมาณ 53,779.61 ไร่ หรือประมาณ 5.49% ลดลงประมาณ 96,424.02 ไร่

* พื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม (สีเขียว) ปัจจุบันมีเนื้อที่ประมาณ 234,899.86 ไร่ หรือประมาณ 39.32% ภายหลังมีการปรับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครแล้วจะมีเนื้อที่ประมาณ 293,702.67 ไร่ หรือประมาณ 299.99% ลดลงประมาณ 58,802.82 ไร่

14 พื้นที่ 20 ทำเล “เปลี่ยน”
รองรับการขยายตัวของเมือง

จาก (ร่าง) ผังเมืองรวมฉบับใหม่ครั้งนี้จะเห็นว่า มีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ในพื้นที่ต่างๆ เป็นจำนวนมาก รวมกว่า 120,000 ไร่ทั่วกรุงเทพฯ ส่งผลให้ในหลายพื้นที่ได้อานิสงส์ไปตามๆ กัน เป็นการปลดล็อคข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ที่ดินครั้งใหญ่ หรืออีกนัยหนึ่งสามารถให้ประโยชน์ในที่ดินได้มากขึ้นหลากหลายขึ้น

ทั้งนี้เมื่อดูภาพรวมของพื้นที่ต่างๆ ที่มีการเปลี่ยนแปลง จะสังเกตได้ว่าการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นการยกระดับศักยภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินด้วยจุดประสงค์ 2 ประการ ได้แก่

* ยกระดับเพื่อรองรับโครงการขนส่งมวลชน ได้แก่ ทำเลตามแนวรถไฟฟ้าสายทั้งที่กำลังดำเนินการและสายที่อยู่ในแผนพัฒนาทั้งในบริเวณกรุงเทพฯ ชั้นกลางและชั้นนอก

โดยทำเลที่มีการเปลี่ยนแปลงชัดเจน ได้แก่ พหลโยธิน, ประชาชื่น, แจ้งวัฒนะ, หลักสี่ รองรับการขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีเขียว รถไฟฟ้าสายสีชมพูและรถไฟฟ้าสายสีแดง และยังมีทำเลลาดพร้าว, นวมินทร์, รามคำแหง, บางกะปิ, รามอินทรา, มีนบุรี รองรับรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเหลือง รถไฟฟ้าสายสีส้มและรถไฟฟ้าสายสีชมพู

* รองรับการขยายตัวของประชากรเมืองในทำเลเมืองชั้นนอก โดยเป็นการยกระดับให้เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เพื่อให้สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับการขยายตัวของประชากรเมืองในอนาคต 

สำหรับพื้นที่รอบนอกที่มีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินชัดเจน ได้แก่ ลาดกระบัง รองรับการพัฒนา EEC และสนามบินสุวรรณภูมิเฟส 3, วัชรพล รองรับการขยายตัวของเมืองกรุงเทพฯ ตอนบน, หนองจอก และตลิ่งชัน รองรับการขยายตัวของกรุงเทพฯ รอบนอกฝั่งตะวันออกและตะวันตก และทำเลกรุงเทพฯ ชั้นใน ได้แก่ พระราม 4, คลองเตย, พระราม 3, เจริญนคร, คลองสานและพระนคร ที่รองรับการเติบโตของกรุงเทพฯ ชั้นในและ CBD

ดูดีๆ! ผังสีเปลี่ยน 
แต่การข้อกำหนดใช้ประโยชน์ที่ดินอาจไม่เปลี่ยน

การกำหนดผังสีการใช้ประโยชน์ที่ดินคือการแสดงศักยภาพของที่ดินในทำเลนั้นๆ ว่าสามารถพัฒนาได้มากน้อยเต็มศักยภาพมากแค่ไหน  และหัวใจของการวัดศักยภาพของที่ดินจะพิจารณาจากตัวเลขสองตัวหลักคือ

อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินหรือ Floor Area Ratio (FAR) ยิ่งมีตัวเลขมาก หมายความว่ายิ่งพัฒนาได้เต็มศักยภาพมาก 

และอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมหรือ Open Space Ratio (OSR) ยิ่งตัวเลขมาก หมายความว่าต้องเว้นพื้นที่ว่างในที่ดินมาก ทำให้พัฒนาได้น้อยลง

ดังนั้นทุกครั้งที่มีการปรับปรุงผังเมืองรวม สิ่งที่คนทั่วไปล้วนให้ความสนใจคือเมื่อผังเมืองมีการเปลี่ยนสีแล้ว ตัวเลขของอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) และอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR) จะเป็นอย่างไร เพื่อดูว่าที่ดินที่ถือครองอยู่นั้นจะสามารถพัฒนาได้มากน้อยแค่ไหน 

“บางกะปิ” มีเฮ
ผังสีเหมือนเดิม เพิ่มเติมคือ FAR

ในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับนี้มีการเพิ่มค่า FAR ตามผังสีในพื้นที่ต่างๆ เหมือนการปรับปรุงครั้งก่อนๆ แต่ที่ไม่เหมือนกันก็คือแม้บางพื้นที่ผังสีจะเปลี่ยน แต่อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) และอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR) ไม่มีการเปลี่ยนแปลงก็มี และขณะเดียวกันบางพื้นที่ผังสีเหมือนเดิม แต่อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินเพิ่มขึ้นก็มี! 

ผังสีเหมือนเดิม อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) เพิ่มขึ้น

ทำเลเขตบางกะปิ แต่เดิมเป็นที่ดินประเภทหนาแน่นปานกลางสีส้ม (ย.6) ที่มี FAR 4.5:1 แต่ในผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่แม้จะเป็นที่ดินประเภทหนาแน่นปานกลางสีส้มเช่นเดิม แต่เปลี่ยนจากที่ดิน ย.6 เป็น ย.9 ทำให้ FAR เพิ่มขึ้นเป็น 5:1 ซึ่งหมายความว่าสามารถพัฒนาที่ดินได้เต็มศักยภาพมากขึ้น

ผังสีเปลี่ยน อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) คงเดิม

ที่ดินในทำเลอโศก-พระราม 4 มีการเปลี่ยนจากที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากสีแดง (ย.10) ที่มี FAR 8:1 เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรมสีแดง (พ.7) ที่มี FAR 8:1 เท่าเดิม หมายความว่าที่ดินในทำเลนี้สามารถพัฒนาโครงการได้ในขนาดเท่าเดิม เพียงแต่สามารถพัฒนาเป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษบางประเภทได้

เงื่อนไขพิเศษและมาตรการจูงใจใหม่

ในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร 2563 นี้ ยังมีการเพิ่มเงื่อนไขพิเศษในการพัฒนาที่ดินให้กับที่ดินในบางทำเล เนื่องด้วยผังเมืองรวม 2556 นั้นติดขัดในข้อจำกัดหลายด้าน และไม่เท่าทันกับการพัฒนาที่ดินและความเจริญของเมืองที่เติบโตอย่างรวดเร็ว โดยเห็นได้ชัดจากการกำหนดรัศมีรอบเขตสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนดังนี้ 

* ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร 2556 เงื่อนไขการพัฒนาท้ายตารางกำหนดให้มีรัศมีระยะเพียง 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ทำให้ข้อแตกต่างของเงื่อนไขจึงไม่แตกต่างกันมากนัก โดยส่วนใหญ่จะให้ความสำคัญไปกับขนาดถนนที่เป็นตัวชี้วัดว่าจะสามารถพัฒนาที่ดินเป็นอาคารประเภทใดได้หรือไม่ได้

* ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร 2563 มีการปรับเปลี่ยนเงื่อนไขท้ายตารางเพิ่มเติม โดยเพิ่มรัศมีระยะทางจากสถานีขนส่งมวลชนจาก 500 เมตร สูงสุดเป็น 800 เมตร และเพิ่มเงื่อนไขการพัฒนาที่ดินในทำเลที่ไม่ติดกับถนนใหญ่ด้วยเช่นกัน

จะเห็นได้ว่าผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 นี้มีการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขและข้อกำหนดในหลายทำเล และคงมีต้องมีทั้งคนได้ประโยชน์และเสียประโยชน์ หรือได้มากได้น้อยต่างกันไป แม้ว่าคนส่วนใหญ่จะไม่ใช่แลนด์ลอร์ดหรือผู้ถือครองที่ดินจำนวนมากมาย แต่ข้อมูลด้านผังเมืองก็สามารถใช้ประกอบเพื่อการตัดสินใจซื้อที่ดินหรือที่อยู่อาศัยในระดับหนึ่งได้เช่นกัน

“ผังเมือง” ทำไมต้องเปลี่ยนบ่อย

ผังเมืองรวม ถ้าเปรียบเทียบให้เข้าใจง่ายจะหมายถึงฟังก์ชันการใช้งานของเมือง (กรุงเทพฯ) การเปลี่ยนผังเมืองรวมจึงคล้ายๆ กับการอัพเดทฟังก์ชันของโทรศัพท์สมาร์ทโฟนหรือแอปพลิเคชันต่างๆ ที่จำเป็นต้องอัพเดทอยู่เสมอ เพื่อให้เท่าทันกับความจำเป็นและความต้องการใช้งาน รวมถึงไปการแก้ไขบั๊กหรือข้อติดขัดต่างๆ ที่เคยมีปัญหา

ผังเมืองฉบับที่กำลังพูดถึงอยู่นี้คือผังเมืองฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ซึ่งหน่วยงานที่เกี่ยวข้องได้เริ่มดำเนินการมาตั้งแต่ช่วงกลางปี 2561 และคาดว่าน่าจะประกาศใช้ภายในปีนี้