ในช่วงที่เศรษฐกิจไม่ดี มีค่าครองชีพสูง อยู่ในสถานการณ์เงินขาดมือ ฯลฯ ล้วนเป็นเหตุผลทำให้ใครหลายคนเริ่มผ่อนบ้านไม่ไหว ไม่รู้จะต้องทำยังไง ไม่แน่ใจว่าต้องขายคืนธนาคารเลยดีไหม? ซึ่งหากใครกำลังผ่อนบ้านไม่ไหว ก็อย่าพึ่งถอดใจไป เพราะปัญหานี้มีทางออกที่ช่วยแก้ปัญหาให้เราได้หลายทาง ไม่เพียงเฉพาะการขายคืนธนาคารเท่านั้น
โดยหากผ่อนบ้านไม่ไหว เราก็สามารถเจรจาประนอมหนี้กับธนาคารได้ถึง 13 วิธีเลยทีเดียว แล้วแต่ละวิธี มีเงื่อนไขพร้อมหลักการอย่างไรบ้าง วันนี้ Home Buyers ได้เรียงวิธีการเจรจาประนอมหนี้กับธนาคาร จากเบาไปหาหนัก มาแนะนำกันแล้วค่ะ
เมื่อเริ่มขาดส่งค่าบ้านหรือมีหนี้ค้างชำระ เราสามารถขอเจราจาทำเรื่องผ่อนชำระคืนยอดหนี้ที่ค้างได้นานสูงสุดถึง 36 เดือน โดยมีวิธีแบ่งจ่ายผ่อนผันหนี้ค้างได้หลายทาง เช่น เฉลี่ยหนี้ค้างชำระทั้งหมดจ่ายเป็นงวด ในยอดที่เท่ากัน แล้วผ่อนคืนติดต่อกันทุกงวด หรือจ่ายด้วยเงินก้อนเป็นงวด ๆ และอาจขอจ่ายหนี้ค้างทั้งหมดเป็นเงินก้อนตามเวลาที่ตกลงกับธนาคาร เป็นต้น
หากผ่อนบ้านไม่ไหว เราก็สามารถขอขยายระเวลาชำระหนี้ต่อไปได้ถึง 30 ปี นับจากปัจจุบัน วิธีนี้จะช่วยแบ่งเบาค่าบ้านในแต่ละเดือน ให้เราผ่อนต่อเดือนลดลง แต่มีเงื่อนไขว่า อายุของผู้กู้หรือผู้ชำระหนี้เมื่อรวมกับระยะเวลาที่ขอขยาย ต้องมีอายุรวมแล้วไม่เกิน 70 ปี โดยต้องชำระดอกเบี้ยที่ค้างให้หมดก่อนด้วย กรณีหากมีการค้างดอกเบี้ยไว้
หากเราไม่สามารถชำระดอกเบี้ยที่ค้างทั้งหมดได้ สามารถขอกู้เงินเพิ่มเพื่อนำมาชำระดอกเบี้ยที่ค้างไว้ พร้อมขอขยายระยะเวลากู้เงินได้ แต่มีเงื่อนไขสำคัญคือ เราต้องชำระเงินค่าบ้านอย่างสม่ำเสมอ ก่อนทำเรื่องขอกู้เงินเพิ่มอย่างน้อย 3 เดือน และอัตราผ่อนใหม่ เมื่อนำเงินที่ขอกู้เพิ่มมารวมกับเงินต้นคงเหลือ จะเพิ่มขึ้นได้ไม่เกิน 25% ของเงินงวดเดิม
ถ้าเราเป็นลูกหนี้ที่มีประวัติการชำระดี ก็สามารถเจรจากับธนาคารเพื่อขอผ่อนชำระเฉพาะดอกเบี้ยรายเดือนได้ โดยสามารถผ่อนผันด้วยวิธีนี้ได้ครั้งเดียว และระยะเวลาการผ่อนชำระเฉพาะดอกเบี้ยจะทำได้นานสูงสุดไม่เกิน 12 เดือน
วิธีประนอมหนี้ข้อนี้จะใช้ได้ ต่อเมื่อยอดชำระค่าบ้านต่อเดือนสูงกว่าดอกเบี้ยในแต่ละเดือนตั้งแต่ 500 บาทขึ้นไป ซึ่งเราขอชำระค่าผ่อนบ้านต่ำกว่างวดปกติได้นานสูงสุดไม่เกิน 2 ปี และดำเนินการด้วยวิธีนี้ได้เพียงครั้งเดียว
กรณีที่เราถูกปรับดอกเบี้ยเงินกู้สูงขึ้นจากอัตราปกติ ก็สามารถยื่นเรื่องขอลดอัตราดอกเบี้ยในวันที่ชำระเงินได้ หากเราชำระเงินตามเงื่อนไขของธนาคาร คือ สามารถชำระหนี้ที่ค้างทั้งหมด ซึ่งรวมเงินต้นและดอกเบี้ยค้างได้ในวันเดียว หรือ แบ่งชำระเงินก้อนเป็นงวดที่เท่ากัน 3 งวด
การขอโอนบ้านให้ธนาคารชั่วคราว เป็นอีกหนึ่งวิธีปรับโครงสร้างหนี้ที่ได้รับความนิยม ด้วยการโอนบ้านให้ทางธนาคารแล้วค่อยซื้อคืนที่หลัง ซึ่งระหว่างที่โอนบ้าน เราก็ยังอาศัยอยู่ในบ้านได้ เพียงแต่ต้องชำระค่าเช่าให้กับธนาคารด้วย (โดยปกติอัตราการผ่อนชำระจะต่ำกว่าหนี้เดิม) และตอนที่ซื้อบ้านคืนเราก็ยังสามารถขอสินเชื่อกับธนาคารเดิมได้เช่นกัน
สำหรับการขอโอนบ้านให้ธนาคารชั่วคราวนี้ โดยปกติทางธนาคารจะมีเงื่อนไข รับโอนหลักประกันแล้วหักลบหนี้ในจำนวนไม่เกิน 90% ของมูลค่าหลักประกัน แล้วหากใครมีหนี้ส่วนเกิน ตรงนี้ก็ต้องชำระให้เสร็จสิ้นภายในวันโอนด้วย
เมื่อมีหนี้ค้างชำระนานจนธนาคารฟ้องบังคับจำนองบ้าน เรายังสามารถเจรจาต่อรองกับธนาคารเพื่อขอชะลอฟ้องได้ แต่อาจมีเงื่อนไขที่ซับซ้อนและยุ่งยากมากขึ้น เช่น หากต้องการให้ธนาคารชะลอฟ้อง เจ้าของบ้านต้องชำระตามกำหนดไม่ต่ำกว่า 6 เดือน แล้วผ่อนชำระต่อตามสัญญาเดิม หรือชำระเฉพาะดอกเบี้ยโดยไม่ผิดนัดเป็นเวลาไม่เกิน 12 เดือน เป็นต้น
โดยหลังครบกำหนดระยะเวลาขอผ่อนผัน และที่ผ่านมามีการชำระหนี้ตามข้อตกลงโดยไม่ขาดส่ง ทางธนาคารก็จะดำเนินการคำนวณเงินงวดใหม่ที่ต้องชำระในครั้งต่อไป
วิธีนี้ ผู้ที่ถูกฟ้องจะต้องมาติดต่อชำระหนี้ให้ทันงวด โดยไม่มีดอกเบี้ยค้าง พร้อมทั้งต้องชำรำค่าธรรมเนียมศาลและค่าใช้จ่ายอื่นเพิ่มเติมให้ครบถ้วน
หากธนาคารมีการยึดทรัพย์เพื่อรอขายทอดตลาด ตรงนี้ยังสามารถเจรจาขอให้ชะลอการขายไว้ก่อนได้ เพียงแต่ต้องชำระค่าธรรมเนียมศาล ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในชั้นฟ้องคดีและบังคับคดี ซึ่งรวมทั้งค่าเดินทางของทนายความเพื่อเลื่อนการขายทอดตลาดให้ครบถ้วน หลังชำระค่าใช้จ่ายในส่วนนี้แล้ว ก็ต้องชำระหนี้ติดต่อกันไม่น้อยกว่า 6 งวด ซึ่งยอดหนี้ที่เหลือต้องไม่เกินร้อยละ 80 ของราคาประเมินใหม่ จากนั้นจึงทำสัญญากู้ใหม่ได้
กรณีที่ถูกฟ้องคดีแล้วอาจขอยอมความกับธนาคารได้ โดยต้องชำระค่าธรรมเนียมศาล ค่าทนายความ และค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีให้ครบถ้วน แต่มีเงื่อนไขสำคัญ คือ ต้องชำระหนี้ทั้งหมดแล้วไถ่ถอนจำนองภายในระยะเวลาที่ธนาคารกำหนด หรืออาจเจรจาขอกำหนดงวดชำระใหม่เพื่อแบ่งเบาภาระการผ่อนภายใน 1 – 2 ปีแรก แล้วค่อยปรับเพิ่มค่าผ่อนต่องวดสูงขึ้นจนชำระหนี้เสร็จสิ้น
หากถูกศาลพิพากษาแล้วอาจขอให้ธนาคารชะลอการยึดทรัพย์ได้ โดยผู้ถูกฟ้องจะต้องชำระค่าธรรมเนียมศาล ทนายความเพื่อไปเลื่อนคดี รวมทั้งค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการบังคับคดีให้ครบถ้วน ซึ่งกรณีที่ขอชะลอการยึดทรัพย์นี้ จะต้องชำระหนี้ทั้งหมดและไถ่ถอนจำนองภายใน 3 เดือน โดยต้องชำระหนี้บางส่วนก่อนตามที่ตกลงไว้ และถ้าราคาประเมินหลักประกันสูงกว่ายอดหนี้เกินร้อยละ 80 ตรงนี้อาจขอทำสัญญากู้ใหม่ได้ หลังชำระหนี้ตามข้อตกลงกับธนาคารติดต่อกันแล้วอย่างน้อย 6 งวด
ผู้ที่เป็นลูกหนี้เดิมต้องปฏิบัติตามขั้นตอนที่ได้ขอเจรจาประนอมหนี้ก่อน พร้อมทั้งต้องชำระค่าธรรมเนียมศาล ค่าใช้จ่ายในชั้นฟ้องคดีและชั้นบังคับคดีให้เรียบร้อย จากนั้นจึงให้ผู้กู้รายเดิมหรือผู้กู้รายใหม่ยื่นคำขอกู้ต่อ ตามเงื่อนไขสัญญาที่ได้กำหนดไว้ ไม่ว่าจะเป็นการใช้สัญญากู้ใหม่ หรือ ขอเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขในสัญญา เป็นต้น
เป็นอย่างไรบ้างคะ แม้อาจเกิดปัญหาผ่อนบ้านไม่ไหว แต่เราก็มีทางแก้ปัญหาได้อีกหลายวิธีเลยค่ะ ถึงแม้จะอยู่ในขั้นถูกฟ้องศาล หรือขายทอดตลาดแล้ว ก็ยังสามารถเจรจาประนอมหนี้กับทางธนาคารได้ โดยหากคาดการณ์หรือรู้ว่าเริ่มผ่อนบ้านไม่ไหวแล้ว เราขอแนะนำให้รีบจัดการเจรจาให้เร็วที่สุด เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาที่ซับซ้อนและต้องใช้เวลาเจรจามากกว่าเดิมค่ะ
อ่านบทความเพิ่มเติม : ผ่อน (บ้าน) ไม่ไหว ปล่อยให้แบงก์ยึดเลยดีไหม
บริษัท โฮมบายเออร์ไกด์ จำกัด
1895/66-67-68 ซ.ไปรษณีย์เสนานิคม ถ.พหลโยธิน แขวงลาดยาว เขตจตุจักร กทม.10900
